Estinzione anticipata del mutuo

La normativa sull’estinzione anticipata dei mutui introdotta dal decreto Bersani-bis

Dal 2 febbraio 2007 le persone fisiche che acquistano o ristrutturano un’abitazione (o un locale da adibire allo svolgimento di attività economica o professionale) con fondi derivanti dall’accensione di un apposito mutuo, hanno un altro buon motivo di serenità. E’ infatti stabilito che nei contratti di questi finanziamenti – stipulati dopo il 2 febbraio – non devono essere più contenute clausole penali, da pagare all’istituto mutuante, in caso di estinzione anticipata del mutuo stesso.

Si tratta di un divieto importante e non senza effetto sul bilancio familiare, che può così sgravarsi di un peso rilevante. In passato, addirittura, non solo le commissioni di estinzione anticipata avevano un ruolo fondamentale nella scelta del finanziamento di cui farsi carico, ma spesso impedivano di fatto al beneficiario del mutuo il recesso prima della scadenza, costringendolo sostanzialmente a scegliere il minore di due mali: corrispondere al creditore l’onerosa penalità dovuta per l’esercizio della facoltà d’estinzione anticipata oppure continuare a pagare le rate previste dal piano d’ammortamento, comprensive però degli interessi calcolati sull’importo non ancora rimborsato.

Adesso, con la conversione in legge del decreto Bersani-bis, si può facilmente uscire dai nuovi contratti di mutuo, senza sostenere spese aggiuntive. Diventa quindi possibile estinguere il finanziamento in ogni suo momento, versando all’ente mutuante una somma corrispondente al debito residuo di quel momento, maggiorato esclusivamente (in caso di rata posticipata) del rateo di interessi maturato sulla rata in corso (maturato cioè dall’ultima scadenza regolarmente pagata).

La norma afferma pure che eventuali clausole che fissassero delle penali per l’anticipata estinzione del prestito sono da ritenersi nulle, pur rimanendo il contratto pienamente valido tra le parti.

Tale ultima previsione dovrebbe pertanto scoraggiare quelle forme di “compensazione” che alcuni istituti di credito hanno subito approntato per far rientrare dalla porta di servizio la commissione di estinzione anticipata appena uscita dalla porta principale e che non fanno altro che configurare con nomi diversi (e creativi, come p.es. “commissioni di conteggio degli interessi per liquidazione fuori dai termini“) gli incassi sostitutivi delle cessate penalità d’estinzione.

Il Presidente dell’ABI, Corrado Faissola, ha quantificato il fenomeno dell’estinzione anticipata dei mutui fornendo interessanti cifre. Al momento, dice Faissola, il tasso di estinzione si aggira intorno al 57% annuo dei mutui in essere e non dovrebbe subire un grande incremento in virtù della nuova possibilità di chiusura a costo zero, perché i prestiti in esecuzione sono stati erogati a tassi più favorevoli di quelli attuali, soprattutto per quel che riguarda il comparto dei tassi fissi. In particolare, circa il 70% dei mutui in essere è a tasso variabile, il 10% è a tasso fisso e la restante parte è strutturata in modo “misto”, ovvero con finanziamenti comprensivi sia di elementi fissi che variabili.

La normativa voluta dal Ministro Bersani non si limita però a vietare le penali d’estinzione per i nuovi contratti di prestito, ma disciplina anche i vecchi contratti di mutuo, quelli cioè perfezionati anteriormente al 2 febbraio 2007. A tale proposito la legge delega all’ABI ed alle associazioni dei consumatori di definire, entro tre mesi dall’entrata in vigore del provvedimento e quindi entro il prossimo 2 maggio, le regole generali di “riconduzione ad equità” dei vecchi contratti di mutuo.

Quest’ultima disposizione è peraltro affiancata dal complementare divieto, a carico degli istituti mutuanti, di rifiutare la rinegoziazione del mutuo stipulato prima dell’entrata in vigore del decreto legge, attribuendo ai mutuatari l’onere di chiedere la rinegoziazione prima di procedere all’estinzione anticipata con penale ridotta.

Nel rispetto della manovra Bersani, l’Istituto centrale delle banche italiane e dodici associazioni dei consumatori hanno per l’appunto avviato in questi giorni un confronto destinato alla conclusione di un accordo sul livello massimo della penale (d’estinzione anticipata) per i mutui erogati prima del 2 febbraio scorso.

Sembra pure che già ci sia tra le parti la convergenza verso un’ipotesi d’accordo che limiti la commissione in parola al valore massimo dello 0,50% per tutti i mutui accesi prima del 2001 e che si azzera negli ultimi tre anni del mutuo, mentre per i soli mutui a tasso fisso, sottoscritti dopo il 2001, il valore soglia dovrebbe aggirarsi, sempre secondo la piattaforma d’accordo, tra l’1,50 e l’1,95 per cento e sempre con l’azzeramento negli ultimi tre anni del piano d’ammortamento.

E’ importante comunque sottolineare che è la prima volta che la legge attribuisce all’ABI ed alle associazioni dei consumatori il potere di negoziare un accordo che si applicherà in seguito a tutti i mutuanti (non solo alle banche) ed a tutti i beneficiari di mutui (non solo a quelli iscritti alle associazioni di categoria).

Le disposizioni riguardanti l’eliminazione di commissioni per anticipata estinzione devono inoltre essere lette in parallelo con quelle (contenute nell’art. 8 del decreto sulle liberalizzazioni) relative alla cosiddetta “portabilità” del mutuo.

Con una norma che molto probabilmente alimenterà notevolmente la concorrenza tra azienda di credito, si stabilisce infatti che il beneficiario di un mutuo, ma anche di un’apertura di credito o di altro tipo di finanziamento ha la possibilità di trasferire il suo debito ad altro Istituto (disposto a riconoscergli condizioni più favorevoli) senza il consenso del precedente ente sovvenzionante, surrogando così il nuovo creditore al vecchio.

Ciò può avvenire anche con una semplice scrittura privata e il debitore non perde in questo passaggio i benefici fiscali riconosciuti dall’ordinamento tributario. Il nuovo istituto mutuante subentra nelle garanzie precedentemente rilasciate e, nell’ipotesi che queste siano di natura reale, il cambiamento del creditore ipotecario è annotato nei registri immobiliari dietro semplice presentazione all’Agenzia del Territorio di copia autentica dell’atto di surrogazione.

Anche in questo caso, infine, è nullo ogni patto che impedisca o renda oneroso per il debitore l’esercizio della facoltà di surrogazione e tale nullità non comporta comunque la nullità dell’intero contratto.

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Autore: Steve Round

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