Penali sui mutui

L’accordo tra ABI ed associazioni dei consumatori per la riduzione delle penali sui mutui

Con la firma tra l’ABI e le associazioni dei consumatori, avvenuta il 2 maggio scorso, dell’accordo che prevede la riconduzione ad equità delle commissioni fatte pagare dalle banche ai propri clienti per l’estinzione anticipata dei mutui, si conclude finalmente il lungo cammino normativo a favore degli utenti bancari iniziato con il decreto n. 7/07 e la legge n. 40/07. Questi provvedimenti, voluti dal Ministro delle attività produttive Bersani, hanno inteso liberalizzare con risolutezza l’ uscita dal rapporto di mutuo dei debitori contraenti, in precedenza resa particolarmente difficile, se non proibitiva, dall’obbligo di pagare agli istituti di credito le onerose penali di estinzione anticipata.

Adesso, in virtù delle nuove facilitazioni legislative, coloro che hanno in essere un mutuo acceso dopo il 2 febbraio 2007 per l’acquisto della prima casa o dopo il 3 aprile 2007 per l’acquisto di altri immobili, possono decidere in ogni momento di saldarne il debito residuo (magari perché hanno ottenuto un altro finanziamento a condizioni più favorevoli), senza dover riconoscere alla banca alcuna commissione di estinzione, quindi a costo zero.

Per tutti gli altri mutuatari, ovvero per i prestiti concessi prima del 2 febbraio – 3 aprile 2007, la disciplina, non volendo essere retroattiva, imponeva all’Associazione Bancaria Italiana di concordare con le associazioni dei consumatori i parametri per la riconduzione ad equità delle vecchie penali di estinzione anticipata. Ed è proprio questo il contenuto dell’intesa raggiunta a palazzo Altieri (sede dell’ABI) tra le parti chiamate in causa, che è stata giudicata un “risultato importante” e di “piena soddisfazione” dalle stesse associazioni dei consumatori coinvolte.

L’accordo sulle penali dei mutui interessa quella parte (il 5/6 per cento) dei circa 3,5 milioni di attuali affidati che, si prevede, chiederà alle aziende di credito la “chiusura” del finanziamento prima della sua naturale scadenza e, nello specifico, stabilisce una netta distinzione tra contratti di mutuo a tasso variabile ed a tasso fisso.

Per i primi è previsto un limite massimo della penale dello 0,50%, calcolato sul debito residuo. Inoltre, nel terz’ultimo anno di vita del mutuo la commissione si riduce allo 0,20%, fino ad azzerarsi in caso d’estinzione negli ultimi due anni. E’ anche prevista una cosiddetta clausola di salvaguardia, che riguarda tutte le ipotesi in cui la penale, prevista dal contratto iniziale, era già al di sotto della soglia dello 0,50%: in tale situazione le banche devono comunque apportare una diminuzione dello 0,20% alla penale del mutuo a tasso variabile, fino ad arrivare allo zero percentuale.

Molto più articolato, invece, il trattamento dei mutui a tasso fisso, per i quali occorre fare un’ulteriore distinzione fra quelli erogati dopo il primo gennaio 2001 e quelli precedenti. A questi ultimi si applicano le stesse soglie dei mutui a tasso variabile, per quanto concerne sia il livello massimo della penale, sia l’operatività della clausola di salvaguardia.

Diversamente, per i mutui a tasso fisso stipulati dopo il 2000, la penalità massima non può eccedere l’1,90% se l’estinzione anticipata avviene durante la prima metà del piano d’ammortamento, mentre tale limite è dell’1,50% se l’estinzione è chiesta nella seconda metà di durata del mutuo, sempre rimanendo la soglia dello 0,20% per il terz’ultimo anno e dello zero per i successivi due. Inoltre, solo per questi mutui, se l’originaria penale contrattuale era superiore o uguale all’ 1,25%, ma sempre inferiore alle misure massime sopra riportate, la clausola di salvaguardia è dello 0,25% (che pertanto costituisce in ogni caso il risparmio del mutuatario), mentre se la penale era al di sotto dell’1,25% la salvaguardia d’applicare (ovvero la diminuzione della commissione d’estinzione) è dello 0,15% ed anche queste riduzioni possono arrivare fino allo zero percentuale.

Nel caso di mutui regolati da tasso misto si applicano le regole appena viste, avendo cura di classificarli preventivamente a seconda della data di stipula del prestito, come per gli altri mutui, e della prevalenza, nel meccanismo finanziario dell’atto, del tasso variabile o fisso, prendendo in considerazione a tal fine, quale parametro distintivo, la variabilità contrattuale della tipologia di tasso ed in particolare se essa ha una cadenza periodica inferiore o superiore ai due anni. Nella prima ipotesi il mutuo è da ritenersi (per la determinazione della penale d’estinzione) a tasso variabile, nella seconda a tasso fisso.

Le penali fissate nell’intesa ABI-associazioni dei consumatori si applicano dietro presentazione da parte del debitore, alla banca o altro soggetto mutuante, di una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445/2000), contenente l’attestazione dei requisiti previsti per beneficiare della riduzione della penale e, nell’ipotesi che qualche debitore avesse estinto, nel periodo transitorio antecedente la vigenza dell’intesa, il suo mutuo pagando commissioni superiori a quelle indicate, egli ha diritto alla restituzione delle maggiori somme versate.

Infine, è prevista l’istituzione di un apposito Comitato (formato dai rappresentanti dell’ABI e delle associazioni dei consumatori) per la verifica della corretta attuazione dell’accordo siglato e per la risoluzione di eventuali questioni interpretative. Il Comitato avrà pure il potere di revisionare le condizioni dell’intesa nei limiti di cui all’art. 7 del DL n. 7/2007.

La politica di drastico abbattimento delle penali dovute per l’estinzione anticipata dei mutui posta in essere dall’Esecutivo, anche con la partecipazione degli interessati, come abbiamo visto, avrà effetti molto rilevanti sui bilanci familiari dei soggetti debitori, cioè sulle parti deboli del contratto di prestito. Nella maggior parte dei casi, infatti, il risparmio delle famiglie potrà essere anche di due o tremila euro, a seconda della commissione più o meno onerosa precedentemente applicata dagli istituti mutuanti.

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Autore: Steve Round

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