Condominio: manuale d’uso

Le regole del condominio ad uso di partecipanti ed amministratori

Le innovazioni nel condominio

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Innovazioni

Le delibere riguardanti opere o interventi che costituiscono una novità rispetto alla situazione consolidata del condominio (per es. l’acquisto ed il fissaggio di panchine nel cortile condominiale) sono dette innovazioni.

Esistono, secondo le regole condominiali, 3 tipi di innovazioni:

  • le innovazioni migliorative
  • le innovazioni gravose o voluttuarie
  • le innovazioni aventi ad oggetto un particolare intervento

Innovazioni migliorative

Sono quelle che mirano appunto al miglioramento (o all’uso più comodo) delle parti comuni del condominio, oppure al maggior rendimento di queste. Esse possono essere liberamente disposte dai partecipanti, purché ricevano in assemblea l’approvazione dalla maggioranza prescritta dalla legge.

 

Innovazioni gravose o voluttuarie

Sono quelle che comportano una spesa eccessiva o che sono particolarmente lussuose rispetto alle condizioni ed all’importanza dell’edificio.

Per l’innovazione gravosa o voluttuaria bisogna distinguere:

  • quando è suscettibile di godimento separato da parte dei singoli partecipanti al condominio, coloro che non intendono beneficiarne hanno diritto di non partecipare alla spesa
  • quando non c’è la possibilità di un suo utilizzo separato, essa può comunque essere eseguita, ma la maggioranza che l’ha deliberata, o in altro modo accettata, sostiene la relativa spesa per intero

In ambedue le ipotesi, nel caso in cui successivamente alla realizzazione dell’innovazione qualcuno che inizialmente non ne ha voluto godere – e quindi non ha contribuito alle sue spese – cambia idea e dichiara di volerne beneficiare, lo può fare tranquillamente (ed in ogni tempo), ma ovviamente diventa obbligato a contribuire alle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

Innovazioni aventi ad oggetto un particolare intervento

Le opere e gli interventi in questione sono:

  • i miglioramenti della sicurezza e della salubrità di edifici e impianti E’ d’altro canto vietata l’innovazione che reca pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, o che ne altera il decoro architettonico, oppure che renda una o più parti comuni inservibili all’uso anche di un solo partecipante al condominio
  • l’eliminazioni di barriere architettoniche
  • il contenimento del consumo energetico
  • la realizzazione di parcheggi
  • l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva di qualunque tipo (ad es. parabole satellitari) Viceversa l’installazione di impianti non centralizzati deve essere eseguita in modo da recare il minor danno possibile alle parti comuni ed alle unità immobiliari di proprietà dei singoli partecipanti al condominio, avendo cura in ogni caso di preservare il decoro architettonico dell’edificio
  • la produzione di energia mediante fonti rinnovabili (solari, eoliche, ecc…) Per agevolare gli interventi di carattere energetico destinati a singole unità del condominio è consentita l’installazione del relativo impianto su qualsiasi idonea superficie comune del condominio, ivi compreso il lastrico solare, e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.Inoltre, nel caso siano necessarie modificazioni delle parti comuni per eseguire l’intervento (di produzione energetica rinnovabile, ma anche per la ricezione televisiva), l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore – indicandogli le specifiche di realizzazione – affinché l’assemblea possa, con la dovuta maggioranza, imporre cautele a salvaguardia della stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’edificio, oppure prescrivere modalità alternative di esecuzione, nonché chiedere agli interessati, con altra apposita maggioranza, la prestazione di idonea garanzia per gli eventuali danni.L’assemblea, per il solo caso della produzione di energia alternativa, può anche ripartire l’uso delle superfici comuni tra gli interessati, salvaguardando però le diverse forme di utilizzo stabilite dal regolamento condominiale o createsi di fatto.I partecipanti al condominio, dal canto loro, sono obbligati a permettere l’accesso alle loro proprietà per la progettazione e l’esecuzione delle opere.
  • l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni del condominio per il controllo delle stesse

Per tutti questi interventi innovativi l’assemblea dei partecipanti può deliberare favorevolmente, con la maggioranza prevista dalle norme, nel rispetto di alcuni semplici adempimenti (tralasciabili solo per le delibere sugli impianti di videosorveglianza):

  • l’amministratore deve convocare l’assemblea entro 30 giorni dalla richiesta pervenuta anche da un solo partecipante al condominio, interessato all’innovazione in questione
  • la richiesta deve contenere l’indicazione esatta dell’innovazione che si intende far realizzare, con le modalità di esecuzione dell’intervento proposto, altrimenti, in assenza di tali precisazioni, l’amministratore deve immediatamente invitare il proponente ad integrare la richiesta

Autore: Steve Round

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10 Commenti

  1. ciao, nel file dei riparti per scale e ascensori, il valore “Valore dell’unità immobiliare” si riferisce ai millesimi o al valore economico? Grazie

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    • Però sarebbe il caso di leggerlo l’articolo prima di fare domande che lo riguardano.

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      • Inizio pagina 4:
        “le spese sono sostenute dai partecipanti al condominio in proporzione al valore della proprietà di ciascuno (cioè della sua quota millesimale), salvo diverso accordo”.

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  2. Tra le voci in elenco non ho trovato quello riguardante la ripartizione del riscaldamento e le spese per il consumo dell’acqua.

    La mia richiesta di chiarimento era questa:
    Ho in affitto un magazzino presso un condominio ma non ho i tubi dell’acqua, tentomeno un singolo rubinetto.
    Essendo magazzino non utilizzo il riscaldamento anche se è presente un termosifone.
    Tra le spese elencate però c’è il consumo dell’acqua ed il riscaldamento, oltre naturalmente le pulizie delle scale che non utilizzo (il magazzino è esterno e l’accesso avviene tramite una claire).
    Come posso oppormi al pagamento in toto delle “utenze” addebitatemi?
    Grazie per l’attenzione.
    Caterina

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  3. ho trovato il vs. sito interessante e serio. bravi!!!! Ma desidero, se possibile, chiederVi: l’amm.re, per gli adempimenti fiscali, ha diritto ad un ulteriore compenso?

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  4. per la validità dell’assemblea è necessario 1/3 dei proprietari (teste) se il numero è frazionato es. 16,33, debbo aspettare che siano 17 o bastano 16 proprietari? grazie

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