Condominio: manuale d’uso

Le regole del condominio ad uso di partecipanti ed amministratori

La ripartizione delle spese tra i partecipanti al condominio

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Ripartizione delle spese generali: regola aurea

La divisione delle spese condominiali (per la conservazione e l’utilizzo delle parti comuni, per le innovazioni e per la prestazione di qualsiasi servizio d’interesse comune) segue una semplicissima regola aurea:

“le spese sono sostenute dai partecipanti al condominio in proporzione al valore della proprietà di ciascuno (cioè della sua quota millesimale), salvo diverso accordo”

Inoltre valgono le seguenti due ulteriori regole, eccezioni della prima in situazioni particolari:

“se un condominio è composto da più scale, cortili, lastrici solari o da qualsiasi altra opera destinata a servire una sola parte dei partecipanti al condominio, le relative spese di manutenzione si ripartiscono solamente tra questi, cioè esclusivamente tra coloro che ne traggono utilità”

ed anche

“se le spese sono relative ad opere destinate a servire in misura diversa i partecipanti al condominio, esse sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne”

 

Ripartizione di spese specifiche: scale ed ascensori

Come da regola generale le spese di manutenzione e sostituzione per le scale e gli ascensori sono sostenute dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.

In più la divisione tra questi delle spese è effettuata secondo la seguente indicazione:

“per metà in proporzione al valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà della spesa in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo”

Per la divisione della metà di spesa secondo il valore degli appartamenti, si considerano come piani, qualora non siano di proprietà comune: le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto ed i lastrici solari.

In altre parole la formula di ripartizione delle spese per scale ed ascensori è la seguente:

(Spesa/2) x [(valore appartamento/valore complessivo degli appartamenti serviti) + (altezza del piano dal suolo/somma complessiva delle altezze dal suolo di tutti gli appartamenti)]

Esempio

Spesa di euro 3.600 per manutenzione ascensore (o per pulizia scale comuni) di 3 appartamenti, i cui valori (rapportati a mille) sono rispettivamente:

  1. 500 sito al piano terra (altezza da terra pari a zero)
  2. 300 sito al primo piano (altezza mt 2,80)
  3. 200 sito la piano secondo (altezza mt 5,60)

Ecco la divisione delle spesa:

  1. (3.600/2) x [(500/1.000)+(0/8,40)] = 900
  2. (3.600/2) x [(300/1.000)+(2,80/8,40)] = 1.140
  3. (3.600/2) x [(200/1.000)+(5,60/8,40)] = 1.560

Comunque, per chi non ha familiarità con i numeri, abbiamo elaborato un programma in excel che permette di ripartire facilmente tra i singoli le spese generali di scale ed ascensori. Questo programma gratuito è stato realizzato per fini meramente didattici e pertanto non ci assumiamo nessuna responsabilità per gli eventuali danni derivanti dal suo uso.

Ripartizione di spese specifiche: soffitte e solai

La divisione delle spese di manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai è effettuata in parti eguali tra i 2 proprietari interessati (ubicati su due piani contigui, di cui uno sopra l’altro), tenendo conto che il proprietario del:

  • piano superiore ha a suo carico l’intera spesa per la copertura del pavimento
  • piano inferiore ha a suo carico l’intera spesa per l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto

Ripartizione di spese specifiche: lastrici solari ad uso esclusivo

I partecipanti al condominio che hanno l’uso esclusivo del lastrico solare sono tenuti a pagare un terzo della spesa per la sua riparazione o ricostruzione, mentre la restante parte della spesa (quindi 2/3) è a carico di tutti gli altri a cui il lastrico solare serve (con esclusione perciò di chi eventualmente non ne trae utilità) in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Ripartizione di spese specifiche: costruzioni sopra l’ultimo piano

Il proprietario dell’ultimo piano o quello esclusivo del lastrico solare può elevare nuovi piani o nuove fabbriche se:

  • il titolo lo permette
  • le condizioni statiche dell’edificio lo consentono
  • gli altri partecipanti al condominio non fanno opposizione alla sopraelevazione, la quale opposizione è possibile se i lavori da fare possono pregiudicare l’aspetto architettonico dell’edificio oppure diminuire notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti

Colui che sopraeleva deve:

  • ricostruire il lastrico solare che tutti gli altri, o parte di essi, avevano il diritto di usare
  • pagare agli altri un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani (ivi compreso quello da edificare) e detratto l’importo della sua quota

Autore: Steve Round

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10 Commenti

  1. ciao, nel file dei riparti per scale e ascensori, il valore “Valore dell’unità immobiliare” si riferisce ai millesimi o al valore economico? Grazie

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    • Però sarebbe il caso di leggerlo l’articolo prima di fare domande che lo riguardano.

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      • Inizio pagina 4:
        “le spese sono sostenute dai partecipanti al condominio in proporzione al valore della proprietà di ciascuno (cioè della sua quota millesimale), salvo diverso accordo”.

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  2. Tra le voci in elenco non ho trovato quello riguardante la ripartizione del riscaldamento e le spese per il consumo dell’acqua.

    La mia richiesta di chiarimento era questa:
    Ho in affitto un magazzino presso un condominio ma non ho i tubi dell’acqua, tentomeno un singolo rubinetto.
    Essendo magazzino non utilizzo il riscaldamento anche se è presente un termosifone.
    Tra le spese elencate però c’è il consumo dell’acqua ed il riscaldamento, oltre naturalmente le pulizie delle scale che non utilizzo (il magazzino è esterno e l’accesso avviene tramite una claire).
    Come posso oppormi al pagamento in toto delle “utenze” addebitatemi?
    Grazie per l’attenzione.
    Caterina

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  3. ho trovato il vs. sito interessante e serio. bravi!!!! Ma desidero, se possibile, chiederVi: l’amm.re, per gli adempimenti fiscali, ha diritto ad un ulteriore compenso?

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  4. per la validità dell’assemblea è necessario 1/3 dei proprietari (teste) se il numero è frazionato es. 16,33, debbo aspettare che siano 17 o bastano 16 proprietari? grazie

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