Condominio: manuale d’uso

Le regole del condominio ad uso di partecipanti ed amministratori

L’assemblea dei partecipanti al condominio

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Costituzione dell’assemblea di condominio

L’assemblea di condominio è validamente costituita in prima convocazione con una doppia maggioranza: di numero (o di teste) e di valore, cioè bisogna avere entrambe le maggioranze per la valida costituzione dell’assemblea.

In particolare in prima convocazione servono tanti partecipanti al condominio da rappresentare:

  • la maggioranza di tutti i partecipanti (maggioranza di teste)
  • 2/3 del valore dell’intero edificio (maggioranza di valore)

Se non si raggiungono le suddette maggioranze, l’assemblea deve essere indetta in seconda convocazione, in un giorno successivo dalla prima ma non oltre 10 giorni dalla data di quest’ultima.

In seconda convocazione la doppia maggioranza di teste e di valore è la seguente (ridotta rispetto alla prima convocazione):

  • 1/3 di tutti i partecipanti al condominio (maggioranza di teste)
  • 1/3 del valore dell’edificio (maggioranza di valore)

Affinché l’assemblea deliberi validamente deve risultare che tutti gli aventi diritto a parteciparvi siano stati regolarmente convocati.

 

Deliberazioni e maggioranze dell’assemblea di condominio

In linea generale le maggioranze per le delibere sono le seguenti, sempre doppie (per teste e per valore):

  • in prima convocazione
    • maggioranza degli intervenuti
    • metà del valore dell’edificio
  • in seconda convocazione
    • maggioranza degli intervenuti
    • 1/3 del valore dell’edificio

Ci sono tuttavia maggioranze specifiche per talune particolari delibere, per le quali rimandiamo alla nostra tabella completa delle maggioranze condominiali.

Competenze dell’assemblea di condominio

L’assemblea di condominio delibera, quanto meno, sui seguenti argomenti e documenti:

  • nomina, conferma e revoca dell’amministratore condominiale
  • richiesta all’amministratore di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile all’atto della sua nomina
  • ripartizione delle spese tra i partecipanti al condominio
  • divisione delle parti comuni del condominio
  • variazione della destinazione d’uso delle parti comuni del condominio
  • cessazione delle attività, poste in essere da qualche partecipante, che incidono negativamente ed in modo sostanziale sulla destinazione d’uso delle parti comuni
  • decisioni riguardanti i lavori di manutenzione straordinaria e tutti i tipi di “innovazioni” del condominio, avendo cura di costituire obbligatoriamente un fondo speciale per queste spese di pari importo delle stesse
  • preventivo annuale delle spese
  • rendiconto annuale ed impiego dell’eventuale residuo attivo della gestione
  • regolamento di condominio
  • eventuale dispensa a favore dell’amministratore a non agire per la riscossione forzosa dei crediti, alla quale azione egli è invece tenuto essendo obbligato ad iniziarla entro 6 mesi dalla fine dell’anno cui si riferisce il credito esigibile
  • cessazione di gravi irregolarità fiscali da parte dell’amministratore o mancata apertura ed utilizzo da parte di questi del conto corrente intestato al condominio
  • eventuale nomina di un revisore della contabilità del condominio
  • eventuale nomina, oltre all’amministratore, di un consiglio di condominio, con funzioni consultive e di controllo, composto da almeno 3 partecipanti al condominio qualora questo abbia più di 11 unità immobiliari
  • promozioni di liti giudiziali o resistenza alle loro domande
  • conferimento all’amministratore  dei poteri necessari alla rappresentanza dei partecipanti ed all’azione in giudizio
  • riscorsi contro i provvedimenti presi dall’amministratore
  • autorizzazione rilasciata al partecipanti al condominio per la gestione di parti comuni

Per ciascuna assemblea condominiale deve essere redatto un verbale, da trascrivere successivamente, a cura dell’amministratore, nel Registro dei verbali del condominio, ove vanno anche annotate le mancate costituzioni dell’assemblea, le delibere e le brevi dichiarazioni dei partecipanti che ne fanno richiesta. A questo stesso Registro dei verbali è allegato il Regolamento di condominio, laddove esistente.

Impugnazioni delle delibere dell’assemblea di condominio

Può accadere che il partecipante al condominio non sia d’accordo con una delle delibere prese dall’assemblea: purtroppo non ci può fare niente, perché le regolari delibere dell’assemblea sono obbligatorie per tutti.

Solo nell’eventualità che esse violino la legge o il regolamento di condominio possono essere impugnate dinanzi all’autorità giudiziaria per ottenerne l’annullamento, ma esclusivamente dai seguenti soggetti:

  • assente all’assemblea, può impugnare la delibera in violazione di legge o regolamento entro 30 giorni dalla data di comunicazione della delibera
  • dissenziente in assemblea all’atto del voto in questione, può impugnare la delibera entro 30 giorni dalla data della stessa
  • astenuto in assemblea all’atto del voto in questione, può impugnare la delibera entro 30 giorni dalla data della stessa, quindi come il dissenziente del punto precedente

Durante il giudizio di annullamento la delibera è comunque esecutiva, perché la proposizione del ricorso non ne sospende in ogni caso l’esecuzione, a meno che, ovviamente, la sospensione non sia ordinata dalla stessa autorità giudiziaria.

Se il condominio promuove una lite giudiziaria o delibera di resistere a una domanda, il dissenziente ha diritto di separare la sua responsabilità da quella del condominio, nel caso quest’ultimo perda la causa, onde evitare le conseguenze della lite persa.

Per far ciò il dissenziente deve notificare l’atto di dissenso all’amministratore entro 30 giorni dalla notizia della relativa delibera. A questo punto possono accadere due cose:

  • il condominio perde la causa, ed allora il dissenziente, notificatore del suo dissenso, può rivalersi verso il condominio per quello che ha dovuto pagare alla parte vittoriosa
  • il condominio vince, ed allora il dissenziente che abbia tratto vantaggio dalla sentenza è tenuto a contribuire alle spese di giudizio, qualora per queste non si sia riusciti ad ottenerne il rimborso dalla parte soccombente

Autore: Steve Round

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10 Commenti

  1. ciao, nel file dei riparti per scale e ascensori, il valore “Valore dell’unità immobiliare” si riferisce ai millesimi o al valore economico? Grazie

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    • Però sarebbe il caso di leggerlo l’articolo prima di fare domande che lo riguardano.

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      • Inizio pagina 4:
        “le spese sono sostenute dai partecipanti al condominio in proporzione al valore della proprietà di ciascuno (cioè della sua quota millesimale), salvo diverso accordo”.

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  2. Tra le voci in elenco non ho trovato quello riguardante la ripartizione del riscaldamento e le spese per il consumo dell’acqua.

    La mia richiesta di chiarimento era questa:
    Ho in affitto un magazzino presso un condominio ma non ho i tubi dell’acqua, tentomeno un singolo rubinetto.
    Essendo magazzino non utilizzo il riscaldamento anche se è presente un termosifone.
    Tra le spese elencate però c’è il consumo dell’acqua ed il riscaldamento, oltre naturalmente le pulizie delle scale che non utilizzo (il magazzino è esterno e l’accesso avviene tramite una claire).
    Come posso oppormi al pagamento in toto delle “utenze” addebitatemi?
    Grazie per l’attenzione.
    Caterina

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  3. ho trovato il vs. sito interessante e serio. bravi!!!! Ma desidero, se possibile, chiederVi: l’amm.re, per gli adempimenti fiscali, ha diritto ad un ulteriore compenso?

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  4. per la validità dell’assemblea è necessario 1/3 dei proprietari (teste) se il numero è frazionato es. 16,33, debbo aspettare che siano 17 o bastano 16 proprietari? grazie

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