Condominio: manuale d’uso

Le regole del condominio ad uso di partecipanti ed amministratori

L’amministratore condominiale

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L’amministratore di condominio è obbligatorio quando i partecipanti al condominio sono più di 8.

L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.

Negli edifici con più di 11 unità immobiliari può essere nominato dall’assemblea, insieme all’amministratore, anche un consiglio di condominio, composto da almeno tre partecipanti, con funzioni consultive e di controllo.

Dopo la sua nomina da parte dell’assemblea, da prendere con le maggioranze stabilite dalla  legge, l’amministratore è responsabile di una serie di adempimenti.

In particolare l’amministratore di condominio è tenuto a tutte le incombenze ed attività appresso elencate.

 

L’amministratore deve:

compiti istituzionali (da svolgere sempre)

  • comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale e, nel caso di società, la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano il Registro di anagrafe condominiale ed i registri dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore e di contabilità, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prenderne gratuitamente visione ed ottenerne una copia a pagamento
  • affiggere, sul luogo di accesso al condominio o quello di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, l’indicazione delle sue generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici
  • far transitare qualsiasi somma ricevuta dai partecipanti al condominio o da terzi su un conto corrente bancario o postale intestato al condominio, ove andranno imputati anche gli importi a qualsiasi titolo erogati per conto del condominio
  • dichiarare analiticamente all’atto della nomina, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto come compenso per la sua attività di amministratore
  • redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni
  • svolgere le attività tipiche del suo ufficio e cioè:
    1. convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale
    2. eseguire le delibere dell’assemblea
    3. osservare e far rispettare il Regolamento condominiale
    4. disciplinare l’uso delle parti comuni del condominio, per il loro miglior godimento da parte di tutti i partecipanti, e compiere su di essi gli atti conservativi ritenuti necessari
    5. riscuotere le entrate ed erogare le spese occorrenti alla manutenzione ordinaria del condominio
    6. eseguire gli adempimenti fiscali
    7. tenere, curare ed aggiornare tutti i Registri del condominio
    8. conservare tutta la documentazione relativa al condominio, sia quella riguardante i rapporti con i partecipanti, sia quella attinente lo stato tecnico ed amministrativo dell’edificio, fornendo al partecipante che ne faccia richiesta un’attestazione della situazione dei pagamenti condominiali e delle eventuali liti in corso

compiti da svolgere nel caso si presentino particolari situazioni

  • diffidare i soggetti che con il loro operato influiscono negativamente ed in modo sostanziale sulla destinazione d’uso delle parti comuni, convocando eventualmente l’assemblea per far cessare la violazione anche mediante azioni giudiziarie
  • convocare entro 30 giorni l’assemblea per discutere l’adozione delle innovazioni richieste anche da un solo partecipante al condominio, il quale deve indicare il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi innovativi proposti
  • riferire immediatamente all’assemblea eventuali notizie riguardanti l’opera di qualche partecipante al condominio, sulla sua proprietà, suscettibile di recare danno alle parti comuni o di determinare pregiudizio alla stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’edificio
  • ricevere e riferire all’assemblea, per le conseguenti delibere, eventuali comunicazioni riguardanti le modifiche alle parti comuni rese necessarie dalla realizzazione di installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva o per la produzione di energia da fonti rinnovabili
  • presentare ai partecipanti al condominio, dietro loro eventuale richiesta ai fini della sua nomina, una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile degli atti compiuti nell’esercizio del suo mandato, il cui massimale va integrato qualora siano previsti lavori di manutenzione straordinaria
  • consegnare, alla cessazione del suo incarico, tutta la documentazione di cui è in possesso, ponendo anche in essere le attività necessarie ad evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi
  • agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio al quale il credito esigibile si riferisce, a meno che non sia stato espressamente dispensato dal suddetto onere da parte dell’assemblea
  • autorizzare ciascun partecipante al condominio alla gestione delle parti comuni, senza la quale autorizzazione (che può ovviamente essere fornita anche dall’assemblea) il partecipante non ha diritto al rimborso delle spese, tranne nel caso di spese urgenti

compiti speciali per la cui omissione c’è la revoca dell’amministratore (su richiesta dei singoli partecipanti al condominio o dell’autorità giudiziaria)

  • rappresentare i partecipanti ed agire in giudizio sia contro i partecipanti, sia contro i terzi; se questo potere di rappresentanza eccede le attribuzioni conferitegli dal Regolamento di condominio o dall’assemblea, egli è obbligato a darne immediata comunicazione all’assemblea
  • svolgere alcune importantissime attività, il cui mancato adempimento comporta la revoca del suo incarico da parte dell’autorità giudiziaria su ricorso di ciascun partecipante al condominio; in particolare egli, per evitare la revoca dal suo ufficio, deve rispettare gli adempimenti fiscali e fare attenzione a compiere le seguenti attività :
    1. la comunicazione senza indugio all’assemblea di cui al punto precedente (relativa all’esorbitanza dei poteri di rappresentanza rispetto a quelli attribuitegli), altrimenti oltre la revoca c’è anche il risarcimento dei danni
    2. la predisposizione del conto della gestione, ovvero la presentazione del rendiconto annuale condominiale
    3. quelle la cui omissione è considerata “grave irregolarità ”; queste nello specifico sono costituite dai seguenti inadempimenti:
      • omessa convocazione dell’assemblea nei casi previsti dalla legge (ad esempio per l’approvazione del rendiconto condominiale o per la revoca e la nomina del nuovo amministratore)
      • mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea
      • mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente su cui far affluire le somme del condominio
      • confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri partecipanti al condominio
      • cancellazione, per un credito insoddisfatto, delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio
      • nel caso sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, omissione nella cura diligente dell’azione e della conseguente esecuzione coattiva
      • mancata cura ed omesso aggiornamento dei registri di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore e di contabilità
      • mancata consegna al partecipante al condominio richiedente dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti, degli oneri condominiali o delle eventuali liti in corso
      • omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici e professionali e degli altri dati obbligatori, al momento dell’accettazione dell’incarico di amministratore condominiale

I provvedimenti presi legittimamente dall’amministratore sono obbligatori per tutti i partecipanti al condominio.

Contro i provvedimenti dell’amministratore ciascun partecipante può far ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti per le impugnazioni delle delibere dell’assemblea.

Autore: Steve Round

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10 Commenti

  1. ciao, nel file dei riparti per scale e ascensori, il valore “Valore dell’unità immobiliare” si riferisce ai millesimi o al valore economico? Grazie

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    • Però sarebbe il caso di leggerlo l’articolo prima di fare domande che lo riguardano.

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      • Inizio pagina 4:
        “le spese sono sostenute dai partecipanti al condominio in proporzione al valore della proprietà di ciascuno (cioè della sua quota millesimale), salvo diverso accordo”.

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  2. Tra le voci in elenco non ho trovato quello riguardante la ripartizione del riscaldamento e le spese per il consumo dell’acqua.

    La mia richiesta di chiarimento era questa:
    Ho in affitto un magazzino presso un condominio ma non ho i tubi dell’acqua, tentomeno un singolo rubinetto.
    Essendo magazzino non utilizzo il riscaldamento anche se è presente un termosifone.
    Tra le spese elencate però c’è il consumo dell’acqua ed il riscaldamento, oltre naturalmente le pulizie delle scale che non utilizzo (il magazzino è esterno e l’accesso avviene tramite una claire).
    Come posso oppormi al pagamento in toto delle “utenze” addebitatemi?
    Grazie per l’attenzione.
    Caterina

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  3. ho trovato il vs. sito interessante e serio. bravi!!!! Ma desidero, se possibile, chiederVi: l’amm.re, per gli adempimenti fiscali, ha diritto ad un ulteriore compenso?

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  4. per la validità dell’assemblea è necessario 1/3 dei proprietari (teste) se il numero è frazionato es. 16,33, debbo aspettare che siano 17 o bastano 16 proprietari? grazie

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