Le alternative al mutuo oneroso

Cosa fare quando non si riescono a pagare le rate del mutuo

I seguenti consigli sono dedicati a tutti coloro (e sono tanti) che hanno contratto un mutuo a tasso variabile e si trovano quindi in questo momento sempre più in difficoltà nel pagamento delle rate periodiche, a causa del forte rialzo dei tassi di interesse di mercato. Un rialzo peraltro che non accenna ad arrestarsi, viste le recenti dichiarazioni delle autorità monetarie e le previsioni degli esperti. Difficoltà pertanto in crescita per i debitori di finanziamenti bancari.

Diciamo subito che rispetto al passato la situazione dei mutuatari è molto più rosea, perché esistono soluzioni, imposte per legge o inventate dalla prassi bancaria, in grado di venire incontro – almeno sulla carta – alle esigenze delle famiglie indebitate.

Quando ci si trova in una situazione di cosiddetto “disagio finanziario” o di vera e propria morosità nel pagamento delle rate scadute, si hanno le seguenti alternative, tra le quali bisogna sapersi orientare per scegliere la più conveniente.

Il mutuo può infatti essere oggetto di:

  • rimborso parziale o decurtazione;
  • estinzione anticipata;
  • sostituzione con altro mutuo;
  • rinegoziazione con lo stesso istituto;
  • surrogazione (portabilità);
  • ristrutturazione mediante il nuovo accordo ABI-Governo.

Rimborso parziale o decurtazione

E’ ovviamente una strada praticabile solo nel caso si disponga di una somma di denaro da utilizzare allo scopo. In tale eventualità è possibile abbattere il debito residuo in linea capitale, cioè, in altre parole, rimborsare una parte del capitale preso in prestito.

Il vantaggio è quello di ridurre l’importo della rata periodica (perché calcolata su una somma mutuata minore), oppure il periodo di rimborso.

Estinzione anticipata

Vale chiaramente lo stesso discorso fatto per la decurtazione: bisogna avere il contante per estinguere in anticipo un mutuo diventato oneroso. Però, per chi ne ha la possibilità, non ci sono più le penali di estinzione che una volta potevano rendere addirittura non conveniente l’operazione.

In particolare, le banche non possono chiedere più alcuna forma di commissione per l’estinzione anticipata dei mutui erogati dopo il 2 febbraio 2007 e destinati all’acquisto della prima casa, mentre negli altri casi sono previste, su richiesta del cliente, penali molto contenute e commisurate al capitale residuo.

Sostituzione con altro mutuo

Si tratta della vecchia prassi di chiedere un altro prestito per estinguere quello in essere, con l’eventuale variante di includere nell’importo del nuovo mutuo anche le somme necessarie per saldare altri debiti contratti (c.d “consolidamento” del debito complessivo).

I vantaggi stanno nella possibilità di variare le condizioni del vecchio prestito ritenute gravose o comunque non più in linea con quelle di mercato, sempre se si trova un istituto di credito disposto a riconoscere modalità di mutuo maggiormente favorevoli. Certo non si può sperare in un consistente miglioramento del tasso di interesse, perché in ogni caso il nuovo tasso sarà vicino agli standard similari offerti dal mercato, ma si possono ottenere buoni risultati per quanto riguarda lo spread (v. in seguito per una sua definizione), la periodicità dei pagamenti e ovviamente la durata, che può essere modificata (allungata) per rendere la rata più compatibile con la propria situazione finanziaria. Inoltre, in alcuni casi, con la sostituzione si può anche passare dal tasso fisso al variabile, se si prevede per il futuro, come in questo periodo, un trend al rialzo dei tassi di interessi. La sostituzione del mutuo è pure una valida soluzione per sanare situazioni di morosità, originate dall’elevato importo delle rate: il nuovo finanziamento avrà quindi rate di minore entità, ritenute sostenibili dal debitore.

Tuttavia i vantaggi finiscono qui, perché la sostituzione comporta il pagamento di spese particolarmente onerose, tali da far sì che spesso l’intera operazione risulti non conveniente: non c’è più la penale di estinzione, ma bisogna comunque affrontare i costi per cancellare l’ipoteca originaria ed accenderne un’altra (anche sullo stesso bene), stipulare un nuovo contratto di mutuo e sostenere quindi tutti gli oneri connessi (Notaio, assicurazione, perizia, commissioni bancarie ed imposta sostitutiva).

Riguardo invece la disciplina delle ultime 3 alternative (rinegoziazione, surrogazione e ristrutturazione per accordo ABI-Governo), si preferisce fornire, data la loro ampia articolazione, un quadro riassuntivo attraverso la seguente tabella, in cui sono pure evidenziati, in basso, i termini che si devono conoscere – e chiedere – quando si contratta con la banca una possibile soluzione ai propri problemi finanziari:

Rinegoziazione

Surrogazione (o portabilità)

Ristrutturazione

(con l’accordo ABI-Governo)

E’ operata con lo stesso istituto del mutuo originario ed è in facoltà della banca concederla. Tuttavia visto che esiste la possibilità di “portare” il mutuo presso altro istituto, le banche in genere riconoscono al cliente il diritto di rinegoziare il prestito a condizioni diverse.

 

Le condizioni oggetto di modifica sono:

  1. l’entità del tasso (ovviamente entro i limiti del mercato)
  2. il tipo di tasso (p.es. da variabile a fisso)
  3. la durata del prestito

 

Non è invece possibile aumentare la somma mutuata.

 

La variazione delle condizioni deve avvenire “senza spese e mediante scrittura privata anche non autenticata”.

Ciò farebbe credere che il Notaio non sia più necessario per rinegoziare un mutuo, ma le banche spesso lo coinvolgono comunque. In quest’ultimo caso il cliente ha però diritto agli sconti sul suo onorario previsti dal Consiglio nazionale del notariato.

 

Infine, nella rinegoziazione non c’è il pagamento dell’imposta sostitutiva e, qualora si avesse diritto alla detraibilità fiscale degli interessi, si mantiene tale diritto.

 

Avviene con un altro istituto, attraverso l’accensione di un nuovo mutuo destinato all’estinzione del vecchio. La nuova banca creditrice subentra quindi nell’ipoteca originaria: è soprattutto questa sopravvivenza della garanzia reale già iscritta che rende conveniente l’operazione, perché non si devono sostenere le spese per il trasferimento dell’ipoteca.

 

La vecchia banca non può opporsi per legge alla portabilità, che quindi si configura come un diritto del mutuatario.

 

I vantaggi risiedono nella possibilità di contrattare con il nuovo istituto creditore:

  1. l’entità del tasso (sempre nei limiti consentiti dal mercato)
  2. il tipo di tasso (p.es. da variabile a fisso)
  3. la durata del prestito

 

Anche nella surrogazione però non si può modificare la somma del prestito.

 

Si può invece continuare a detrarre fiscalmente gli interessi pagati, se ovviamente se ne ha il diritto.

 

Non si paga (o meglio non si dovrebbe pagare) niente: né commissioni, né imposta sostitutiva, né Notaio.

L’unica spesa prevista è quella relativa alla tassa ipotecaria per l’iscrizione nei registri immobiliari della surrogazione.

Tuttavia, molte banche non hanno accolto l’invito a non far intervenire il Notaio nella conclusione del nuovo finanziamento, facendo pagare di conseguenza al cliente gli oneri notarili.

Sotto questo aspetto si registra la volontà del Governo affinché diventi del tutto gratuita la portabilità del mutuo da un istituto all’altro.

 

La ristrutturazione del mutuo prevede la riduzione della rata periodica decorsi 90 giorni dalla ristrutturazione stessa. La rata diventa fissa (per la trasformazione del tasso da variabile a fisso) per tutta la durata del prestito. L’importo (ridotto) della rata è ricavato applicando il tasso di interesse contrattuale medio del 2006.

 

I mutui interessati sono quelli a tasso variabile, stipulati prima del 1° gennaio 2007 e destinati all’acquisto, costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale.

 

E’ l’istituto bancario a proporre la ristrutturazione del mutuo alla clientela in difficoltà, la quale ha 3 mesi di tempo per accettare. In ogni caso le nuove rate partono dal 1° gennaio 2009 ed il mutuatario non deve fornire ulteriori garanzie oltre quelle già stabilite nel mutuo ipotecario originario.

 

Quindi: la rata diventa fissa e più bassa, pari a quella media pagata nel 2006.

 

Tuttavia l’operazione non è senza controindicazioni. In particolare, la differenza tra gli importi delle rate originarie e quelli derivanti dalla ristrutturazione influisce sul periodo di rimborso del mutuo. Ciò in virtù di un peculiare meccanismo: la suddetta differenza infatti è addebitata su un conto di finanziamento accessorio al mutuo, regolato al tasso Irs a 10 anni, quantificato al momento della ristrutturazione, maggiorato di uno spread di 0,50.

Il rimborso del conto accessorio comporterà l’allungamento del periodo di ammortamento del prestito, il quale pertanto durerà di più a causa del pagamento di ulteriori rate, comunque pari a quelle già pagate dopo la ristrutturazione.

In realtà, sia la misura che l’eventualità stessa dell’allungamento del tempo di rimborso dipenderanno dall’andamento dei tassi di interesse di mercato durante tutta la vita del mutuo.

 

Termini da conoscere in sede di ricontrattazione del prestito

Tasso fisso

E’ il tasso di interesse stabilito al momento della formalizzazione del prestito e non cambia per tutta la vita dello stesso. Attualmente tra tasso fisso e tasso variabile il differenziale è minimo e quindi, in previsione di futuri aumenti dei tassi di mercato, conviene scegliere, laddove possibile, il fisso.

Alcune banche non lo concedono per durate del mutuo superiori ad un certo numero di anni.

 

Tasso variabile

Varia durante la vita del mutuo seguendo l’andamento del mercato. La sua modifica è periodica (in genere semestrale), mentre la misura della variazione dipende dal parametro di riferimento (in genere l’Euribor) e dallo spread applicato. Si dice quindi che il tasso è “indicizzato” al parametro.

 

Tasso misto

L’inserimento del tasso misto nel contratto di finanziamento permette di esercitare, in certi momenti definiti, l’opzione di passaggio dal tasso fisso al variabile o viceversa.

 

Spread

E’ un valore che serve a modificare la rata in funzione della variazione del parametro di riferimento. Spread buoni sono quelli non superiori a 1 (uno).

 

Durata

Si tratta del periodo di tempo contrattuale in cui viene rimborsato l’intero prestito concesso.

Nei mutui a tasso fisso la durata è anch’essa fissa, mentre in quelli a tasso variabile essa può essere fissa o variabile: infatti la variabilità del tasso può incidere sull’importo della rata oppure, in costanza di rata e laddove previsto, sulla durata del mutuo.

 

Euribor

E’ il parametro di riferimento più utilizzato per la variabilità dei tassi.

Lo si può rintracciare in qualsiasi notiziario finanziario e si distingue in varie configurazioni a seconda del periodo di tempo cui si riferisce.

La banca deve indicare con precisione quale tipo di euribor è preso a base delle future variazioni del tasso di interesse (e delle rate).

 

Irs

L’interest rate swape è il parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso.

 

Isc (ex Taeg)

L’indicatore sintetico di costo è un valore percentuale importantissimo, perché indica, con un’unica misura, il costo globale del finanziamento. Gli si deve attribuire più importanza del tasso di interesse, in quanto include, oltre a questo, gli oneri di accensione e gestione del prestito, spesso trascurati dal richiedente mutuo.

 

Mutuo ipotecario

E’ il mutuo garantito dall’ipoteca su un immobile, ovvero da una garanzia reale (cioè su un bene).

Gli istituti chiedono la garanzia ipotecaria (al debitore o a terzi “datori d’ipoteca”) quando l’importo del prestito è particolarmente elevato, come nel caso di mutui destinati all’acquisto di abitazioni.

In genere l’entità del finanziamento non supera l’80% del valore commerciale dell’immobile sul quale verrà iscritta ipoteca.

 

Mutuo chirografario

In questo caso la garanzia è rappresentata solo da cambiali o fideiussioni, ovvero da garanzie personali rilasciate dal debitore o da terzi.

Autore: Steve Round

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