Locazione immobili

Un articolo sulle nuove norme che regolano la locazione degli immobili

Tempi duri per chi affitta un immobile

Fisco severo per chi concede in locazione gli immobili. La Legge finanziaria 2005 ha infatti previsto norme particolarmente rigide nei confronti dei titolari di redditi derivanti da locazione. Ciò con l’evidente (ed encomiabile) scopo di combattere il diffuso fenomeno dell’evasione nel campo degli affitti immobiliari.

La disposizione più punitiva di tutte è sicuramente quella per la quale, in caso di omessa registrazione del contratto di locazione, la tassazione (e la sanzione) sul reddito evaso è estesa anche ai quattro anni precedenti, assumendo cioè la curiosa presunzione che il contratto di locazione non registrato e la conseguente evasione fiscale sono già in essere da 5 anni.

Non dimentichiamo poi l’altra curiosa disposizione normativa che sancisce la nullità dei contratti di locazione d’immobili in caso di loro omessa registrazione. E’ quest’ultimo un singolare inquinamento della disciplina civilistica ad opera di una norma prettamente fiscale (quella che prevede l’obbligo di registrazione e del conseguente pagamento dell’imposta di registro). Inquinamento della legislazione civilistica che cade proprio nell’anno della rivoluzione societaria e tributaria che ha inteso per l’appunto disinquinare il Bilancio d’impresa da influenze e valutazioni di carattere fiscale.

Ma vediamo più da vicino le indicazioni tributarie, contenute nella Legge finanziaria 2005, che daranno più grattacapi a coloro che concederanno in locazione i propri immobili.

Diciamo innanzitutto che viene fissato un minimo imponibile e che questo minimo presuntivo si determina considerando e ponendo a raffronto, oltre al canone locativo, anche la rendita catastale dell’immobile affittato. In particolare l’imponibile minimo presunto dal fisco è il maggiore di due valori: quello del canone e quello derivante dall’immobile.

Questo confronto ha effetto per la determinazione dell’imponibile in due situazioni distinte:

  1. ai fini dell’imposta di registro;
  2. ai fini della tassazione del reddito immobiliare del fabbricato.

Vediamo queste due casistiche separatamente.

1) Determinazione dell’imponibile per l’imposta di registro.

L’imponibile su cui applicare l’imposta di registro è dato dal maggiore tra:

  • canone annuo di locazione
  • 10% del valore dell’immobile

dove il 10% del valore dell’immobile è desumibile dalla seguente tabella:

10% del valore di un immobile
Categoria del fabbricato
Valore minimo di riferimento
A – B – C (con esclusione di C/1 e A/10) Rendita catastale x 12,60
Prima casa Rendita catastale x 11,55
C/1 Rendita catastale x 4,284
D – A/10 (D se è stata attribuita la rendita) Rendita catastale x 6,30

2) Determinazione dell’imponibile per il reddito da fabbricato.

L’imponibile da indicare in dichiarazione dei redditi deve essere non inferiore al maggiore tra:

  • canone annuo di locazione ridotto del 15% (canone annuo – 15%)
  • 10% del valore dell’immobile

dove il 10% del valore dell’immobile è desumibile dalla stessa tabella vista al punto 1).

Autore: Steve Round

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