Mutui senza segreti

Una guida per la scelta del mutuo

Un valido strumento per valutare la convenienza del mutuo proposto

Quando abbiamo bisogno di un prestito e ci informiamo sulla soluzione migliore per le nostre esigenze, il più delle volte ci viene proposta la possibilità di prendere un particolare mutuo e di esso ci vengono decantati i pregi e le caratteristiche che ne dovrebbero fare il finanziamento più conveniente e meno oneroso rispetto agli altri mutui erogati dai concorrenti.

Ma come possiamo sapere se quello che ci dicono è esatto e se il mutuo proposto è veramente il prestito meno oneroso e più adatto alle nostre necessità?

Questo breve elaborato intende fornire le nozioni principali che bisogna conoscere sull’argomento mutui.

Tramite il seguente programma (disponibile anche come foglio di calcolo scaricabile gratuitamente) forniamo anche la possibilità di calcolare la rata del mutuo conoscendo gli altri dati (tasso, capitale erogato e durata), così come diamo la possibilità di sapere il tasso applicato oppure il capitale da rimborsare o la durata, quando si conoscono gli altri elementi del contratto di mutuo. Questi procedimenti di calcolo sono molto utili in fase di decisione sul mutuo da scegliere, perché permettono di valutare quale sia, fra i tipi di mutuo proposti, quello effettivamente più conveniente e meno oneroso.

Forniamo anche un programma in excel per lo sviluppo di un piano d’ammortamento completo di un prestito, quando si conoscano il capitale richiesto, il tasso annuale, la durata in anni e la periodicità della rata.

Rimandando per ulteriori notizie alle “pillole di tecnica bancaria” presenti nella sezione dispense di questo stesso sito, diciamo subito che con il contratto di mutuo una parte (mutante) consegna all’altra (mutuatario) una somma di denaro, con l’impegno da parte del mutuatario (debitore) di rimborsare il prestito a scadenze periodiche prestabilite per tutta la durata del mutuo stesso. Le scadenze possono essere mensili, bimestrali, trimestrali, quadrimestrali, semestrali o annuali e la scelta di questa periodicità della rata è lasciata, in genere, al debitore.

I mutui sono generalmente a pagamento posticipato, cioè il pagamento della rata avviene alla fine del periodo di riferimento e quindi il pagamento della prima rata scade al termine del tempo (per es. alla fine del mese) iniziato con l’erogazione dell’intera somma del prestito. Anche la durata in anni del mutuo è decisa discrezionalmente dal debitore, sia pur entro certi limiti. Avremo così per es. mutui a 3, 5, 10 o addirittura 20 anni. Chiaramente la scelta della durata, a parità di capitale erogato, influisce sull’importo della rata, che andrà riducendosi man mano che si allunga il tempo stabilito per il rimborso.

Premettendo che il mercato dei mutui è andato negli ultimi tempi notevolmente diversificandosi, complicando così ai richiedenti la possibilità di comprensione e soprattutto di comparabilità, cerchiamo di analizzare le modalità e le caratteristiche comuni di tutte le forme di mutuo e comunque quelle più frequenti.

Il tipo d’ammortamento che riscuote maggior successo è sicuramente quello cosiddetto “italiano”, caratterizzato dalla rata costante. In questo caso la rata che si va periodicamente a pagare è sempre uguale di valore, ma contiene una parte “di capitale”, cioè un importo destinato al rimborso del capitale ed una parte “di interessi”, da pagare sul capitale che risulta in quel momento ancora non rimborsato. Più si va avanti nei pagamenti e più la parte di capitale cresce (all’interno della rata) e la parte d’interessi diminuisce, perché gli interessi sono calcolati su un debito residuo sempre più basso, a causa dei pagamenti di capitale che si sono intanto succeduti. In altre parole, le prime rate pagate sono composte per la quasi interezza da interessi, mentre le ultime, prima della conclusione del mutuo, sono formate quasi interamente da capitale.

E’ ovvio che la rata è costante in presenza di mutui a tasso fisso. Quando il tasso è variabile, la rata rimane costante solo per intervalli di tempo. La distinzione tra mutui a tasso fisso o variabile è la prima importante considerazione che dobbiamo fare quando si valuta il mutuo proposto. La variabilità del tasso è funzione di parametri prestabiliti, per esempio il tasso può essere agganciato (si dice “indicizzato”) alla variazione dell’ Euribor con lo spread del 2. Ciò significa che se il tasso del mutuo è attualmente del 5,10%, il tasso di riferimento (Euribor) sarà di 3,10% (che aumentato di 2 dà appunto il tasso di interesse del mutuo). Siccome l’Euribor varia frequentemente in base alla legge della domanda e offerta, anche il tasso di interesse del nostro mutuo subirà altrettante variazioni secondo la periodicità stabilita nel contratto.

Rimandiamo pure al nostro programma per il calcolo di un mutuo a tasso (e rata) variabile.

Riguardo la garanzia si distinguono mutui ipotecari e chirografari. I primi sono garantiti da iscrizione ipotecaria su beni immobili, i secondi sono assistiti esclusivamente da garanzie personali, del debitore ovviamente, ma il più delle volte anche di terzi fideiussori.

Fra i mutui ipotecari, quelli più importanti sono senza dubbio i mutui per l’acquisto o la costruzione della prima casa. Per essi esiste una precisa politica governativa di sostegno e di contenimento dei costi. Inoltre, gli interessi pagati per questi mutui godono della detrazione fiscale in sede di dichiarazione dei redditi.

Concludendo, elenchiamo una serie di suggerimenti, sperando che essi siano d’aiuto ai futuri beneficiari dei mutui.

  • Evitare formule di mutuo strane e apparentemente troppo vantaggiose (del tipo “tasso fisso per 6 mesi e poi lo decidi tu!”), perché spesso e volentieri sono più onerose dei mutui “tradizionali” e di difficile valutazione e comparazione;
  • Non considerare solo il tasso d’interesse (effettivo), ma anche tutte le spese che girano intorno al mutuo. In particolare, occorre farsi indicare esattamente le spese d’istruttoria e quelle per il pagamento delle singole rate;
  • Nei mutui ipotecari in particolare è indispensabile conoscere le seguenti spese:- notarili;- d’assicurazione;- di perizia;- di pratica;
  • Decisiva per una corretta valutazione del mutuo è l’indicazione delle spese d’estinzione anticipata, che a volte sono a dir poco proibitive e non consentono di procedere alla “chiusura” anticipata del mutuo in modo da risparmiare gli interessi sulle future rate;
  • Nei mutui a tasso variabile è opportuno comprendere bene il meccanismo d’indicizzazione del tasso d’interesse;
  • In caso di scelta fra mutui a tasso variabile e mutui a tasso fisso bisogna sapere che non c’è una ricetta precisa per decidere con convenienza. Tuttavia, possiamo dire che in situazioni congiunturali di tasso decrescente è preferibile optare per mutui di breve/media durata a tasso variabile; viceversa, in caso di situazioni di mercato caratterizzate da tassi in salita, è preferibile orientarsi sui mutui a tasso fisso, soprattutto quando la durata è molto prolungata (mutui decennali e oltre).

Autore: Steve Round

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