Prendere un mutuo: cosa bisogna fare?

I passi da compiere per prendere un prestito alle migliori condizioni possibili e senza sorprese

Quando abbiamo bisogno di un prestito (per esempio per compare casa o per qualsiasi altro motivo), come ci dobbiamo comportare? A cosa dobbiamo fare attenzione?

Vogliamo indicarvi un percorso facile facile, formato da 5 tappe, per essere sicuri di prendere il mutuo migliore offerto dal mercato e, soprattutto, di non fare il passo più lungo della gamba, minimizzando la futura possibilità di ritrovarsi in difficoltà nel pagamento delle rate.

Le 5 tappe (o step) da seguire con attenzione, per fare tutto quello che va fatto quando si prende una decisione così importante come quella di indebitarsi, sono:

Analisi generale del problema

1)     determinazione della rata del prestito compatibile con il proprio reddito familiare

2)     definizione del costo, in termini di tasso di interesse, del finanziamento

3)     scelta tra tasso fisso o variabile sulla base di ipotesi previsionali

Analisi del mutuo specifico che si prenderà

4)     quantificazione della somma  da prendere in prestito e sviluppo del relativo piano d’ammortamento

5)     individuazione mediante il Taeg della banca che offre il finanziamento alle migliori condizioni

Tutto questo processo porterà alla compilazione degli spazi bianchi della seguente tabella di promemoria (da stampare e tenere sempre con sé quando si gira per banche), la quale dovrà quindi essere riempita con molta cura affinché si possa scegliere il mutuo più adatto alle proprie esigenze familiari.

 

Check list per la ricerca del miglior mutuo possibile
Studio generale del mutuo 1° step Rata periodica di riferimento (€)  
2° step Tasso di interesse di riferimento Fisso Variabile
   
3° step Scelta tipo tasso + Durata Tasso fisso Sì – No Durata (anni)
Tasso variabile Sì – No  
Studio del mutuo specifico che si prenderà 4° step Sviluppo piano d’ammortamento Somma mutuo (€) Rata definitiva (€)
   
Durata definitiva (anni) Periodicità
   
5° step Ricerca Taeg migliore Taeg banca 1 ……….  
Taeg banca 2 ……….  
Taeg banca 3 ……….  
Taeg banca 4 ……….  
Taeg banca 5 ……….  

Scarica il promemoria in formato excel

Vediamo adesso le cose da fare per ciascuno degli step sopra indicati aiutandoci con questo elenco di approfondimento, al quale deve fare seguito una corrispondente annotazione sulla tabella di promemoria:

1° Determinazione rata

La rate deve essere “sopportabile”, ovvero deve essere di importo tale da poter essere pagata con il reddito familiare: vai al mio articolo con il programma di calcolo della rata sopportabile.

Nel programma prendi pure come punto di riferimento una rata con rischio d’insolvenza medio.

Quello che ricaverai da questo step (e che devi annotare diligentemente nella tabella di promemoria sopra riportata) è l’importo della rata che assicura la migliore compatibilità con il reddito familiare disponibile, evitando brutte sorprese per il futuro.

2° Definizione tasso di interesse

Vai su un sito di informazione economica in tempo reale (per es. il chiarissimo www.euribor.it) ed annota i tassi di interesse aggiornati che il mercato ha formato, sia per il tasso fisso, sia per quello variabile.

Per il tasso fisso guarda la misura dell’Eurirs-Irs a 20 anni (o relativa ad un diverso numero di anni, a seconda delle tue preferenze temporali riguardo la durata del mutuo).

Per il tasso variabile guarda l’Euribor 360 a 3 mesi ed aggiungi un 2, che rappresenta lo spread medio richiesto dal sistema bancario (per es. se l’Euribor 360 a 3 mesi è 0,88%, scrivi in tabella, alla voce tasso variabile, 2,88%).

Questo passo ti fornisce un metro di misura per sapere quanto ti potranno chiedere approssimativamente le banche come costo evidente del mutuo.

La loro offerta di tasso varierà tra un minimo ed un massimo che non si discosteranno molto dai valori di mercato del momento.

3° Scelta tra tasso fisso e variabile

Su questo aspetto non ti possiamo dire più di tanto, perché noi siamo bravi ma non abbiamo il dono di prevedere il futuro (come nessun altro).

Cioè non possiamo prevedere il futuro andamento dei tassi di interesse.

Però in questo momento storico è facile ipotizzare che il tasso di interesse di mercato, avendo raggiunto livelli bassissimi, può solo crescere (anche se gli analisti dicono che tale crescita sarà lentissima).

Pertanto il linea di massima, adesso (anno 2010), ci si potrebbe orientare verso il tasso fisso, ma non ci assumiamo alcuna responsabilità per questa affermazione.

In generale occorre fare delle ipotesi sull’andamento futuro dei tassi di interesse e sulla loro velocità di cambiamento rispetto alla durata del nostro mutuo.

Si potrebbe fare ad esempio il seguente “calcolo della serva”:

se oggi il tasso fisso sta al 4% e quello variabile al 2%, e devo prendere un mutuo per 20 anni, posso ipotizzare che alla fine di questo periodo il tasso variabile sia tornato almeno all’8%; con questi dati è sufficiente fare la media aritmetica dei tassi variabili iniziale e finale (2% + 8%)/2 = 5% e confrontare tale costo medio con il fisso (4%) da pagare per tutto il periodo d’ammortamento, scegliendo ovviamente il mutuo con il tasso di interesse medio minore (nel nostro esempio quello con il tasso fisso).

E’ ovvio che il criterio di calcolo esposto è molto (troppo) semplicistico e può sballare quando, per mutui a lunga durata, il cammino del tasso variabile è a “parabola”, cioè cresce inizialmente per poi diminuire e tornare verso i livelli di partenza.

Tuttavia, per quanto semplice, il criterio c’è ed è sempre meglio dell’improvvisazione o, peggio ancora, degli eventuali suggerimenti delle banche, che come sappiamo hanno comportato qualche anno fa un gran numero di famiglie in difficoltà nel pagamento delle rate, perché il tasso variabile ha conosciuto una forte crescita e pochi ne avevano tenuto conto in fase di richiesta del mutuo (confidando addirittura in una qualche forma di costanza del tasso variabile iniziale).

4° Sviluppo del proprio piano d’ammortamento del prestito

Vai ai miei articoli per sviluppare il tuo piano d’ammortamento con il tasso fisso o variabile, utilizzando i dati trovati (rata, tasso e durata desiderata).

Fai più tentativi con diverse durate e con qualche piccolo ritocco sui tassi.

Qui potrai costruirti da solo il piano di rimborso migliore, quello cioè che il tuo reddito e le tue esigenze di vita ti consentiranno di rispettare.

5° Individuazione della banca più economica (con il Taeg più basso)

E’ arrivato il momento di scegliere la banca ed il prodotto di mutuo più vantaggioso.

Si noti come questo momento, che rappresenta in genere il primo passo compiuto da chi è alla ricerca del mutuo, si trovi in realtà, nella nostra elencazione degli step, all’ultimo posto.

Infatti, una volta presa confidenza con i dati di mercato e con il funzionamento del prestito, abbiamo già costruito da soli il nostro mutuo, compatibile con la nostra situazione economico-familiare.

Non ci rimane che fare il “giro delle banche” con in mano la nostra tabella di promemoria debitamente compilata, alla ricerca dell’offerta più economica: giro che può essere anche virtuale sul computer, visto che le aziende di credito sono obbligate a pubblicare i costi dei prestiti sul loro sito web, in quanto soggette alle ferrea normativa sulla trasparenza bancaria.

Quello che dobbiamo cercare è il mutuo, avente le caratteristiche sopra definite, con il minor Taeg.

Il Taeg è una sintetica misura del costo del mutuo che fortunatamente tiene conto di tutte le spese: non solo quindi del tasso di interesse, ma di tutti i costi legati al prestito (spese d’istruttoria, di iscrizione ipotecaria, di assicurazione del fabbricato, di pagamento rata, …).

Costi che molto spesso fanno la differenza tra mutuo e mutuo.

Per un facile calcolo del Taeg date le condizioni del prestito, così da controllare se quelle pubblicizzate dalle banche sono vere, vai al mio articolo.

Per un confronto veloce dei mutui e la scelta di quello più vantaggioso vai a questo altro mio articolo.

Adesso, se avete seguito tutti i passi sopra riportati, la vostra bella tabella di promemoria è interamente compilata e con questa tra le mani siete in grado di contrattare con le banche, quasi alla pari, il mutuo migliore che si possa ottenere alle condizioni da voi definite.

Non resta che augurarvi, cari futuri mutuatari, un grosso in bocca al lupo 😉 !!!

Autore: Steve Round

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