Programma per calcolare il canone negli affitti concordati

Un programma gratuito per calcolare il canone concordato e risparmiare sulle tasse nei contratti agevolati di affitto

Il Governo ha buttato giù un bell’asso sul tavolo del mercato degli affitti: ha fissato un’aliquota di tassazione (cosiddetta “cedolare secca”) straordinariamente conveniente per chi affitta un immobile ad uso abitativo mediante il contratto a “canone concordato”.

L’aliquota agevolata (del 10%) sui canoni incassati è infatti un incentivo decisamente allettante per tutti i proprietari che intendono dare in locazione i propri locali.

L’unico requisito da rispettare è quello di stipulare con l’affittuario un contratto di locazione particolare, che prende il nome di contratto a canone concordato o semplicemente contratto concordato (o concertato).

Questi tipi di contratti presuppongono l’esistenza di accordi territoriali nell’ambito dei Comuni ove sono ubicati gli immobili da affittare. In tali Accordi sono fissate le condizioni sulla base delle quali calcolare il canone – detto “concordato” – tra proprietario e conduttore, che in genere è molto più basso del normale canone di mercato e quindi più favorevole all’affittuario.

Per il proprietario dell’alloggio la contropartita per un canone così basso rispetto a quello di mercato (detto “libero”, perché liberamente fissato dalle parti senza far riferimento agli Accordi) è appunto la tassazione di favore al 10%.

Tutto sarebbe pertanto bello, sia per il proprietario (che ci guadagna sulle imposte), sia per l’affittuario (che paga di meno), se non fosse che gli Accordi territoriali – che dovrebbero regolare i singoli contratti di locazione – sono pochi, vecchi e complicati.

Sono pochi e vecchi perché non tutti i Comuni li hanno favoriti e posti in essere, ma per tale anomalia c’è fortunatamente un rimedio: nel Comune ove l’Accordo non c’è, si può far riferimento all’Accordo di un Comune vicino avente le medesime caratteristiche demografiche, mentre se l’Accordo è stato sottoscritto ma è vecchio, si possono aggiornare le fasce di canone ivi previste mediante il coefficiente di rivalutazione Istat.

Rimane tuttavia il problema della complessità degli Accordi, che non favorisce certo il loro uso nelle trattative e nei rapporti tra inquilino e proprietario.

A tale problema della complessità sopperisce però il nostro sito, Studiamo.it: in questa stessa pagina trovate infatti un semplice programma che permette di calcolare facilmente il canone da applicare al singolo contratto di affitto (o di locazione).

Prima di fornirvi le istruzioni del programma è comunque importante precisare che il programma presenta delle condizioni standard, di esempio, riguardanti la fissazione delle fasce di canone ed il calcolo della superficie, passaggi necessari per arrivare al canone effettivo da inserire nel contratto.

Purtroppo ogni Accordo territoriale ha le sue condizioni, che possono differire anche di molto da quelle standard da noi utilizzate nel programma.

Il programma è molto facile da usare, perché i dati da inserire nelle celle bianche (le uniche non bloccate) sono suddivisi in 4 fasi:

  1. in questa fase sono da inserire i valori delle fasce di canone concordato previste nell’Accordo territoriale, con alcuni altri dati specifici come la durata del contratto e, soprattutto, l’eventuale coefficiente di rivalutazione Istat
  2. in quest’altra fase sono da valorizzare, mediante click sulle opzioni negli appositi menu a tendina, le celle in cui si chiede la presenza o meno di alcune caratteristiche dell’immobile oggetto di locazione (il numero di tali elementi determina la fascia di canone da applicare)
  3. nella fase di quantificazione della superficie sono da inserire le aree in metri quadrati richieste dal programma per definire il canone concordato finale
  4. in quest’ultima fase non è da digitare niente, perché ci sono i risultati elaborati in automatico dal programma, ed in particolare:
    • il canone concordato mensile definitivo, nei suoi limiti di minimo e massimo (entro cui le parti dovranno decidere), comprensivo del calcolo di una certa tolleranza in più ed in meno
    • il reddito netto che rimane al proprietario, una volta pagata la cedolare secca
    • il miglior prezzo possibile in base ai dati inseriti, sia per il proprietario, sia per il conduttore
    • il canone libero minimo che il proprietario dovrebbe chiedere (ed ottenere) per avere un reddito disponibile – al netto delle imposte – maggiore di quello che ricaverebbe dalla fissazione di un canone concordato

Attenzione: utilizzate la virgola e non il punto per digitare gli importi con decimali.

Fatto tutto ciò occorre compilare il contratto, sempre sulla base delle indicazioni contenute negli Accordi territoriali.

Se volete potete calcolare la rivalutazione monetaria con il seguente elaboratore dell’Istat: basta inserire i mesi indicati nel ns. programma, più sotto riportato, e come importo “100” per avere il coefficiente di rivalutazione.

Articoli correlati:
1) Conviene affittare a canone libero o a canone concordato?
2) Affittare a canone concordato: uno straordinario risparmio sulle imposte

Abbiamo messo tutto il nostro impegno nella realizzazione del programma che vi forniamo gratuitamente in questa pagina, ma esso è comunque un esempio dei calcoli da fare, frutto del mero esercizio didattico dell’autore e quindi non fate affidamento sui suoi risultati, soprattutto in una materia così incerta come quella trattata. Ci esoneriamo pertanto da qualsiasi responsabilità per i danni che potrebbero derivare dall’uso del programma.

Autore: Steve Round

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16 Commenti

  1. Buona sera,
    nella “Percentuale di rivalutazione ISTAT, dal mese successivo l’Accordo territoriale al mese precendente la locazione” cosa inserite? io non capisco proprio questo passaggio….
    devo scrivere un contratto che ha valenza dal 1/12/2017.

    Grazie mille

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  2. veramente ottimoo! solo un dubbio, quando dice “durata del contratto in anni” cosa bisogna mettere? io dovrei fare il 3+2, quindi nella tendina devo mettere “fino a 3” oppure “5” che sarebbe il totale di 3+2?
    grazie

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  3. ottimo lavoro
    Desidero saper se, ai fini delle agevolazioni fiscali, in caso di contratto a canone agevolato che rispetti tutti i parametri previsti dall’accordo territoriale, e con l’accordo delle parti, è obbligatoria la terza firma o se ne può fare a meno.
    In caso di non prevederla essendo facoltativa, l’Agenzia Entrate riconosce o no le agevolazioni previste?

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  4. E” POSSIBILE STIPULARE UN CONTRATTO A CANONE CONCORDATO DI UN IMMOBILE AMMOBILIATO’? GRAZIE

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  5. Scusate ma i parametri per stabilire in che fascia ricade il mio immobile (tipo A,B,C) sono gli stessi su tutto il territorio nazionale giusto? Perchè secondo gli accordi territoriali depositati presso il comune di Firenze avere l’impianto di condizionamento è fra i requisiti fondamentali per aver un immobile di tipo A o Superiore secondo la vostra dicitura, mentre invece nel programmino per il calcolo aggiungere o meno l’impianto di condizionamento non fa variare la fascia nella quale ricade il mio immobile.
    Questo programmino è ugualmente valido su tutto il territorio nazionale giusto?

    Grazie per la disponibilità.

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    • L’articolo va letto tutto (e bene), altrimenti si rischia di prendere decisioni sbagliate.

      Soprattutto vanno lette le indicazioni evidenziate in neretto, le quali dicono testualmente che “Purtroppo ogni Accordo territoriale ha le sue condizioni, che possono differire anche di molto da quelle standard da noi utilizzate nel programma”.
      Ciao

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  6. Grazie per l’utile programma.
    Per un corretto confronto tra le tipologie di contratto occorrerebbe introdurre le nuove agevolazioni previste sui contratti in concordato in merito all’IMU.

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  7. Facile e veloce, non sarà a livello professionale ma per noi utenti normali è veramente forte. Grazie

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  8. Uno strumento utilissimo! Complimenti! Grazie davvero!

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  9. Finalmente ho le idee più chiare. Sentiti ringraziamenti

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