Vediamo in questo nostro articolo quali sono le regole da rispettare e le modalità operative affinché l’assemblea di condominio si svolga in maniera esemplare.

Convocazione dell’assemblea condominiale

L’amministratore di condominio deve provvedere a convocare tutti coloro che hanno diritto a partecipare all’assemblea. La comunicazione deve essere eseguita almeno 5 giorni prima della data prevista per la prima convocazione dell’assemblea di condominio (come per tutte le comunicazioni fa fede la data di ricezione da parte dell’avente diritto, non quella di spedizione, tranne il caso di raccomandata dove eventualmente il riferimento può essere il giorno di deposito dell’avviso nella cassetta postale del destinatario).

La comunicazione può dunque avvenire a mezzo raccomandata, posta elettronica certificata (PEC) o tramite consegna a mano. In quest’ultimo caso è opportuna una firma di ricezione con indicazione della data di consegna, onde evitare contestazioni. Ciò in quanto con la consegna a mano non c’è prova dell’avvenuta ricezione della comunicazione, né della data di questa.

L’assemblea di condominio è convocata annualmente in via ordinaria.

Essa può essere convocata anche in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne fanno richiesta almeno due partecipanti al condominio che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio. In quest’ultimo caso, decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i due partecipanti di cui sopra possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell’amministratore, l’assemblea (ordinaria o straordinaria) può essere convocata ad iniziativa di ciascun condomino.

Regolare costituzione dell’assemblea di condominio

Il quorum necessario per la valida costituzione dell’assemblea condominiale è rappresentato da una doppia maggioranza: di numero (o di teste) e di valore dei millesimi. Questa doppia maggioranza è inoltre diversa se riferita alla prima o alla seconda convocazione.

La seconda convocazione dell’assemblea di condominio deve essere fissata in un giorno successivo alla prima ma non oltre 10 giorni da quest’ultima.

Nella tabella che segue le doppie maggioranze per la prima e per la seconda convocazione.

Concreto svolgimento dell’assemblea di condominio

Innanzitutto non è più prevista la nomina di un presidente dell’assemblea condominiale, così come non è necessaria la nomina di un segretario che redige il verbale della riunione.

Può benissimo essere l’amministratore a redigere il verbale, che di fatto altro non è che la trascrizione del processo verbale dell’assemblea.

Il suddetto verbale va poi riportato, sempre a cura dell’amministratore di condominio, nel “Registro dei verbali del condominio”, ove vanno anche annotate le mancate costituzioni dell’assemblea, le delibere e le brevi dichiarazioni dei partecipanti che ne fanno richiesta.

Se nell’assemblea si delibera sulla nomina o revoca dell’amministratore, tale delibera va riportata anche nel “Registro di nomina e revoca dell’amministratore”.

E’ opportuno che a fine assemblea il verbale sia firmato da tutti i partecipanti all’assemblea stessa.

Ai fini del calcolo dei millesimi e quindi della validità delle delibere prese durante l’assemblea, è importante una corretta annotazione delle persone intervenute, con indicazione di chi è materialmente presente e chi lo è solo per delega. Per ciascun partecipante (presente o delegante) è inoltre opportuna l’indicazione, accanto al nome, del valore dei millesimi rappresentati.

Competenza dell’assemblea di condominio

L’assemblea di condominio è competente a deliberare, quanto meno, sui seguenti argomenti:

• nomina, conferma e revoca dell’amministratore condominiale
• richiesta all’amministratore di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile all’atto della sua nomina
• ripartizione delle spese tra i partecipanti al condominio
• divisione delle parti comuni del condominio
• variazione della destinazione d’uso delle parti comuni del condominio
• cessazione delle attività, poste in essere da qualche partecipante, che incidono negativamente ed in modo sostanziale sulla destinazione d’uso delle parti comuni
• decisioni riguardanti i lavori di manutenzione straordinaria e tutti i tipi di “innovazioni” del condominio, avendo cura di costituire obbligatoriamente un fondo speciale per queste spese di pari importo delle stesse
• preventivo annuale delle spese
• rendiconto annuale ed impiego dell’eventuale residuo attivo della gestione
• regolamento di condominio
• promozioni di liti giudiziali o resistenza alle loro domande

Deleghe

La delega a rappresentare qualcuno in assemblea deve essere scritta e firmata dal delegante. Deve anche contenere il nome del delegato (colui che interviene in assemblea), non essendo valida la delega “in bianco”, cioè senza l’indicazione della persona a cui è rilasciata.

Quando i partecipanti al condominio sono più di 20, ciascuno degli intervenuti non può rappresentare più del 20% dei partecipanti stessi, né più del 20% del valore proporzionale.

L’amministratore invece non può ricevere deleghe.