Mi capita spesso di parlare con persone che applicano ai loro affittuari canoni di locazione liberi, più elevati in quanto tali dei canoni di locazione concordata, vantandosi di guadagnare, in virtù di detta scelta, molto più di coloro che locano i propri immobili a canone concordato.

Quando sento questi discorsi sorrido di nascosto (e compiango i miei interlocutori), perché so che in realtà queste persone, nella maggior parte dei casi, ci stanno rimettendo dei soldi.

Infatti, molto spesso, applicare un canone di locazione concordata, ad esempio di 800 euro mensili, è più conveniente dell’applicazione agli affittuari di un canone libero di euro 1.100 o 1.200.

Ciò per effetto della diversa tassazione dei redditi da locazione, molto più conveniente in caso di canone concordato, tassato con la cedolare secca del 10% (previa opzione del contribuente), rispetto alla normale tassazione ordinaria del canone libero sul quale gravano aliquote Irpef che giungono addirittura al 43%.

Pertanto è frequente che 1.200 euro di canone mensile libero lascino nelle tasche del proprietario locatore, dopo aver tolto le tasse, una somma inferiore (ad es. € 700) di quella che rimane nelle tasche del locatore a canone concordato (€ 720 nell’esempio). Questo in conseguenza del fatto che il reddito derivante dai canoni concordati è tassato con un’aliquota forfetaria particolarmente agevolata.

Conclusione: si guadagna di più affittando gli immobili residenziali ad un canone concordato, anche se di importo notevolmente inferiore al canone libero.

Quanto sopra è ancor più vero se consideriamo lo sconto IMU a favore di coloro che affittano a canone concordato: ben il 25% in meno di quanto gli stessi soggetti pagherebbero per redditi ordinari di locazione, non rientranti cioè nei parametri previsti per il canone concordato.

In ogni caso, per aiutare i proprietari di immobili residenziali ad affittare con criterio i loro appartamenti (ed evitare errori che vanno a discapito di tutti: dei proprietari stessi ma anche degli inquilini, cui è applicato un canone più alto), abbiamo preparato il seguente programma.

Con questo semplice programma è possibile calcolare, per ogni fascia di reddito del proprietario, il canone libero minimo che garantisce la convenienza economica della locazione, in corrispondenza di qualsiasi importo di canone concordato (da digitare a cura dell’operatore).
Usate la virgola anziché il punto per i decimali.

Nel caso invece si voglia calcolare il canone concordato minimo di convenienza in corrispondenza di qualsiasi canone libero (da digitare a cura dell’operatore), è possibile utilizzare il seguente programma, caratterizzato da formule inverse rispetto a quello precedente.

Abbiamo messo tutto il nostro impegno nella realizzazione del programma e nella stesura dell’articolo, ma essi hanno esclusivamente finalità didattiche e pertanto non fate affidamento sui risultati del programma, né sulle informazioni contenute nel testo. Ci esoneriamo quindi da qualsiasi responsabilità per i danni derivanti dall’uso dei dati forniti.