Per decenni comprare casa è stato considerato quasi automatico.

Una sicurezza. Un obiettivo di vita ed un investimento “sicuro”.

Oggi però qualcosa è cambiato.

I prezzi delle case restano elevati in molte città ed i mutui sono spesso costosi.

Pertanto, appare legittimo chiedersi: ha ancora senso immobilizzare centinaia di migliaia di euro in un appartamento?
Oppure conviene vivere in affitto ed investire quei soldi altrove?

La risposta, come spesso accade in economia, non è bianca o nera.

Dipende da tante cose: dal reddito ovviamente, ma anche da altri elementi come ad es. dove si vive, l’orizzonte temporale, i tassi di interesse e lo stile di vita.

Ma una cosa è certa e cioè che comprare casa non è sempre automaticamente la scelta migliore.

Spesso si dice che “l’affitto che si paga significa buttare soldi”. È probabilmente una delle frasi più ripetute in assoluto su questo argomento.

Eppure, non è del tutto vera.

Quando paghi un affitto:

• ottieni un servizio;
• hai flessibilità;
• eviti molte spese;
• non immobilizzi capitale.

Allo stesso tempo, anche comprare casa comporta costi enormi che spesso vengono sottovalutati:

• interessi del mutuo;
• notaio;
• tasse;
• manutenzione;
• ristrutturazioni;
• spese condominiali;
• assicurazioni;
• perdita di opportunità di investimento.

Ed è proprio quest’ultimo punto che molti ignorano, ovvero il vero costo nascosto: il capitale immobilizzato

Esempio

Immaginiamo due persone.

Marco compra casa

• prezzo immobile: 300.000 euro;
• anticipo: 70.000 euro;
• mutuo: 230.000 euro;
• durata: 30 anni.
• tasso medio del 4%;
• rata mensile conseguente ai dati (v. calcolo sotto): 1.098 euro

Luca va in affitto

• stesso appartamento;
• affitto: 1.100 euro al mese.

La domanda vera non è soltanto: “Chi spende meno ogni mese?”, che nell’esempio di Marco e Luca non ha una risposta, perché l’impegno finanziario è simile nei due casi prospettati.

La domanda più intelligente è: “Cosa succede al patrimonio totale dopo 20 o 30 anni?”

Infatti, il problema del mutuo è che non stai pagando solo la casa

Molte persone guardano soltanto la rata mensile. Ma il costo reale di un mutuo è molto più alto.

Nell’esempio sopra riportato, la rata può sembrare “gestibile”.

Ma alla fine del mutuo il totale restituito alla banca sarà enormemente superiore al capitale iniziale.

Qui entra in gioco l’interesse composto (mensile per 30 anni).

Ecco la sintesi dei calcoli

In pratica, la banca guadagna interessi sugli interessi. E non solo, perché più lunga è la durata e maggiore sarà il costo finale.

Fin qui sembrerebbe che comprare casa sia una cattiva idea.

Questo però non significa che è meglio l’affitto, perché anche questi ha un costo.

Chi vive in affitto:

• non costruisce un immobile di proprietà;
• resta esposto all’aumento dei canoni;
• potrebbe dover cambiare casa;
• non accumula patrimonio immobiliare.

Oltre ad un importante fattore psicologico: molte persone preferiscono la sicurezza della casa di proprietà.

Questa componente conta molto più di quanto dicano i numeri.

La vera differenza la fanno gli investimenti

Ed è qui che il discorso cambia completamente.

Se una persona:

• vive in affitto;
• ma investe seriamente la differenza;

allora, nel lungo periodo, potrebbe costruire un patrimonio molto elevato.

Se invece:

• vive in affitto;
• ma spende tutto il resto;

allora probabilmente finirà in una situazione peggiore.

Riprendiamo l’esempio di prima

Supponiamo che Marco:

• non compri più casa;
• investa 500 euro al mese (li possiede perché non ha dovuto dare l’anticipo per casa);
• ottenga un rendimento medio del 4% annuo (lo stesso rendimento del tasso del mutuo);
• continui per 30 anni.

Nel tempo entra in gioco l’interesse composto.

Ecco la sintesi dei calcoli.

Il totale alla fine dei 30 anni è un montante pari ad euro 347.000

Dopo decenni il capitale accumulato può diventare enorme.

Ed è qui che molte persone scoprono qualcosa di sorprendente: la ricchezza non dipende solo dalla casa.

Dipende soprattutto:

• dal tempo;
• dalla disciplina;
• dalla capacità di investire.

Perché in passato comprare casa era spesso più conveniente

Negli anni ‘70, ‘80 e ‘90:

• le case costavano relativamente meno rispetto agli stipendi;
• i salari crescevano;
• l’economia cresceva di più;
• il valore degli immobili saliva rapidamente.

Oggi la situazione è diversa:

• crescita economica più lenta;
• stipendi stagnanti, perché non si adeguano in tempi rapidi all’inflazione;
• prezzi immobiliari elevati in molte aree;
• popolazione che invecchia;
• tassi variabili nel tempo.

Per questo oggi comprare casa richiede analisi più attente rispetto al passato.

Quando comprare casa può avere molto senso

Comprare può essere una scelta eccellente se:

• prevedi di vivere a lungo nello stesso posto;
• hai reddito stabile;
• il mutuo è sostenibile;
• non ti indebiti eccessivamente;
• compri un immobile in una buona zona;
• vuoi stabilità familiare.

In questi casi la casa non è soltanto un investimento. È anche:

• sicurezza;
• protezione;
• stabilità psicologica.

Quando invece l’affitto può essere più intelligente

L’affitto può essere preferibile se:

• cambi spesso città;
• hai lavoro instabile;
• i prezzi immobiliari sono troppo elevati;
• i tassi dei mutui sono alti;
• sai investire con disciplina;
• vuoi maggiore flessibilità.

Molte persone economicamente molto solide vivono in affitto non perché “non possano comprare”, ma perché preferiscono allocare il capitale in modo diverso.

L’errore più grande: prendere un mutuo con rata insostenibile

Questo è probabilmente il rischio principale.

Molte famiglie:

• dedicano quasi tutto il reddito al mutuo;
• rinunciano al risparmio;
• non investono;
• restano vulnerabili agli imprevisti.

E qui la casa smette di essere una sicurezza. Diventa una fonte di pressione finanziaria.

Su questo punto può essere utile il programma che si può scaricare dal nostro altro articolo sull’argomento: se lo andate a leggere, magari evitate di fare lo sbaglio di prendere un mutuo insostenibile solo per avere la casa di proprietà.

Quindi: conviene comprare o investire?

La risposta più onesta è che comprare casa non è sempre la scelta migliore. Ma nemmeno vivere in affitto lo è automaticamente.

La differenza la fanno:

• il prezzo dell’immobile;
• il costo del mutuo;
• il tuo reddito;
• il tempo;
• la disciplina finanziaria;
• la capacità di investire.

Per molti anni ci hanno insegnato che “la casa è sempre il miglior investimento.”

Oggi la realtà è più complessa.

La casa può essere un ottimo acquisto, una protezione ed una scelta di vita.

Ma la vera ricchezza nel lungo periodo nasce spesso da altro:

• investimenti;
• tempo;
• rendimento composto;
• capacità di accumulare capitale.

E spesso le persone scoprono troppo tardi questi elementi fondamentali.

Nel prossimo articolo di economia: la scelta fra un mutuo a tasso di interesse fisso o variabile.