Il condominio e le parti comuni dell’edificio

Parti comuni del condominio

Sono parti comuni del condominio e come tali di proprietà comune dei suoi membri:

• i parcheggi
• gli ascensori
• i locali per i servizi in comune (per es. il locale lavanderia, la portineria, ecc…)
• gli impianti centralizzati per la distribuzione e trasmissione di acqua, gas, energia elettrica, per il riscaldamento o condizionamento dell’aria e per la ricezione televisiva
• in generale le opere di qualunque genere destinate all’uso comune
• le scale, il suolo su cui sorge l’edificio condominiale, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri, le travi portanti, i tetti, i lastrici solari, i portoni d’ingresso, i cortili e le facciate

Le parti comuni del condominio non possono essere divise tra i partecipanti, a meno che la divisione possa essere effettuata senza rendere più scomodo l’uso della parte comune ad nessuno degli altri partecipanti e comunque con il consenso di tutti (quindi con una delibera all’unanimità).

Diritti dei partecipanti al condominio sulle parti comuni

Ciascun partecipante al condominio ha un diritto sulla parte comune proporzionale al valore della sua unità immobiliare.

Il membro del condominio non può rinunciare al suo diritto sulla parte comune e quindi egli è in ogni caso obbligato a contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni condominiali.

E’ però prevista un’eccezione per l’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e condizionamento. Infatti il partecipante al condominio può liberamente distaccarsi dal riscaldamento condominiale se questo distacco non comporta un notevole aggravio di spesa agli altri partecipanti, oppure dei notevoli squilibri di funzionamento al sistema termico. Il distaccante è comunque obbligato a continuare a pagare le spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e quelle per la sua conservazione e messa a norma.

Modificazioni e tutela delle destinazioni d’uso delle parti comuni

La destinazione d’uso della parte comune non può essere variata quando la modifica è suscettibile di recare pregiudizio alla stabilità o sicurezza del fabbricato, oppure di alterarne il decoro architettonico.

In tutti gli altri casi l’assemblea condominiale può disporre la variazione della destinazione d’uso della parte comune, con la prescritta maggioranza, ma solo per soddisfare esigenze di interesse condominiale.

L’assemblea che delibera la modifica della destinazione d’uso di una parte comune deve essere convocata mediante:

• affissione dell’avviso nei locali di maggior uso comune per almeno 30 giorni consecutivi
• lettera raccomandata (o equivalente mezzo telematico) da far pervenire ai destinatari almeno 20 giorni prima della data fissata per l’assemblea

La convocazione deve necessariamente indicare le parti comuni oggetto di modifica e le nuove destinazioni d’uso, nonché riportare la dichiarazione del fatto che siano stati rispettati tutti gli adempimenti sopra citati.

Qualora qualche partecipante al condominio ponga in essere delle attività che incidano negativamente ed in modo sostanziale sulla destinazione d’uso di una parte comune, ciascun altro partecipante o l’amministratore del condominio può diffidare l’esecutore a compiere le suddette attività e può convocare l’assemblea per chiedere la loro cessazione, anche con il riscorso ad azioni giudiziarie.

La maggioranza con cui l’assemblea delibera su questa violazione, ai fini della cessazione delle attività contestate, è quella indicata dalla legge.

Corollario al suddetto divieto è anche quello che impone al partecipante di non eseguire opere nell’unità immobiliare di sua proprietà (o nella parte comune a lui esclusivamente attribuita per uso individuale) suscettibili di arrecare danno alle parti comuni del condominio, oppure di determinare pregiudizio alla stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’edificio. In questa eventualità il partecipante deve in ogni caso darne comunicazione all’amministratore, che ne riferirà in assemblea.