Locazioni fuori dall’IVA

Non è più dovuta l’IVA per molti trasferimenti di fabbricati abitativi

La legge finanziaria appena varata va a rafforzare le misure fiscali contenute nella manovra estiva operata con il decreto legge “Bersani” (n. 223 del 4 luglio 2006, convertito nella legge n. 248/2006), soprattutto per quanto concerne la lotta contro l’evasione e l’elusione delle imposte.

Prima però di affrontare nel dettaglio tutte le novità di quello che è sicuramente il principale strumento d’intervento nell’economia da parte dell’Esecutivo, anche per avere il tempo di valutarne l’effettiva portata, approfondiamo un’interessante agevolazione IVA nel campo delle compravendite e delle locazioni d’immobili abitativi, già pienamente in vigore.

Diciamo subito che l’orientamento del Governo è stato quello di collocare quasi tutte queste operazioni nell’ambito di esenzione dell’IVA, in modo da determinare un notevole risparmio d’imposta per i contribuenti che si trovino ad acquistare o prendere in affitto una fabbricato ad uso abitativo. Quasi tutte le operazioni in parola perché alla regola generale fa eccezione il solo caso, riguardante esclusivamente le compravendite e non le locazioni, di cessioni effettuate da imprese costruttrici o ristrutturatrici entro quattro anni dall’ultimazione dei lavori (di costruzione o di ristrutturazione). Queste particolari cessioni sono pertanto le uniche a rimanere imponibili ai fini IVA. Rientrano invece nell’area di esenzione le locazioni di abitazioni effettuate dalle imprese che le hanno costruite, le quali fino all’entrata in vigore delle nuove disposizioni erano imponibili con aliquota IVA del 10%. Rientrano pure tutte le vendite d’immobili (sempre abitativi) effettuate da imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale la rivendita di fabbricati e le cessioni degli stessi fabbricati eseguite da imprese costruttrici o ristrutturatrici dopo i quattro anni dall’ultimazione dei lavori.

Di conseguenza, alla luce delle nuove norme, il regime fiscale delle cessioni e locazioni d’immobili ad uso abitativo è sintetizzabile nella seguente tabella:

Ricordiamo anche che nelle compravendite tra privati continua ad essere applicabile, ai fini dell’imposta di registro, il criterio della valutazione catastale dell’immobile (e non quello del prezzo d’acquisto), ma il corrispettivo pattuito va comunque indicato nell’atto notarile, perché sarà utilizzato dall’amministrazione finanziaria per monitorare i redditi e la capacità contributiva di chi acquista. Inoltre è prevista la perdita dell’agevolazione ed una sanzione amministrativa in caso d’accertamento di un corrispettivo dichiarato inferiore a quello reale.

Per le cessioni d’immobili, anche soggette a IVA, è previsto infine un ulteriore adempimento a carico dei contraenti, in quanto ciascuna parte deve dichiarare se si è avvalsa delle prestazioni di un mediatore e, in caso affermativo, indicare il compenso da questi percepito, la modalità di pagamento e la sua partita IVA o codice fiscale. L’omissione di tale dichiarazione è punita ancora una volta con sanzioni amministrative.