Ristrutturazione mutui: confronto del valore attuale
Vediamo se c’è un vantaggio o una perdita quando si ristruttura il mutuo

da | 30 Dic 2020 | Banca e bancari | 0 commenti

Può capitare di dover chiedere alla propria banca la modifica di qualche condizione del mutuo in corso, cioè la cosiddetta ristrutturazione del prestito.

Si può chiedere ad esempio il prolungamento della durata originale del prestito, oppure una riduzione del tasso di interesse pagato sul finanziamento, o ancora la sospensione del pagamento delle rate per un certo periodo. Sono esempi di eventi che implicano la “ristrutturazione” di un finanziamento già erogato.

In tutti questi casi è importante capire se l’eventuale accoglimento della richiesta di modifica da parte della banca comporti un vantaggio per il debitore, oppure se essa determini per lui una perdita finanziaria. In altre parole è interessante valutare se con il mutuo modificato il mutuatario ci guadagna o ci perde, da un punto di vista finanziario, ed in quale misura.

Infatti, anche nel caso di una riduzione del tasso contrattuale non è detto che ci sia necessariamente un vantaggio: ad esempio la diminuzione del tasso di interesse al quale è regolato il finanziamento potrebbe essere accompagnata da un aumento delle spese di istruttoria o di pagamento delle rate, rendendo di fatto meno conveniente il nuovo mutuo rispetto al precedente.

E ciò è vero a prescindere dal fatto che le variazioni contrattuali apportate al contratto siano tali da provocare l’erogazione di un nuovo mutuo o se sia sufficiente il loro recepimento attraverso la modifica del piano di rimborso del prestito rateale in essere.

Per la valutazione ed il confronto dei due finanziamenti, il nuovo prestito rateale modificato e quello vecchio, abbiamo elaborato il programma in fondo a questa pagina, che mette a raffronto il valore attuale dei due mutui. Nello specifico il programma calcola e confronta il VAN dei mutui considerati.

Il VAN (valore attuale netto), anche detto NPV, permette di quantificare ad oggi il valore dei flussi di denaro futuri tra le due parti, la banca ed il debitore, pervenendo così ad un importo che rappresenta il valore contrattuale del finanziamento tenuto conto di tutti gli interessi e di tutte le spese.

Per determinare il valore attuale dei due prestiti e vedere quindi chi ci guadagna e chi ci perde, è sufficiente inserire nelle celle bianche del programma i seguenti dati dei 2 prestiti:

  • per il mutuo originario,
    • la data di ristrutturazione/modifica, che funge da data di confronto tra i due finanziamenti
    • il tasso effettivo (taeg) aggiornato, desumibile dal contratto o dal più recente prospetto informativo, necessario per tenere conto di tutte le spese pagate sul mutuo originario
    • l’importo della rata periodica del mutuo (che supponiamo costante per il futuro) e la periodicità delle rate da versare (mensile, trimestrale, …), che può essere inserita usando il menu a tendina del programma
    • le spese di pagamento di ciascuna rata, anch’esse considerate dal software
    • la data di pagamento della prossima rata, per tenere conto dell’eventuale valutazione effettuata non in occasione della scadenza di una rata, ma in qualsiasi momento tra 2 scadenze contigue (infra-periodale)
    • il numero di rate residue da pagare
  • per il mutuo nuovo/modificato,
    • l’importo del finanziamento modificato, che potrebbe non coincidere con il debito residuo del prestito precedente, prima della modifica, perché potrebbe essere stata pattuita l’erogazione di liquidità aggiuntiva (o, viceversa, l’abbattimento da parte del debitore di una parte del capitale prestato)
    • l’eventuale pagamento di spese per il nuovo finanziamento (c.d. spese di ristrutturazione)
    • il tasso di interesse nominale annuo a cui è regolato il nuovo prestito, oppure, in alternativa, l’ammontare della nuova rata periodica del prestito (necessario qualora per il nuovo finanziamento è pattuito un periodo iniziale di sospensione delle rate e quindi l’importo delle rate future includerà anche gli interessi per il tempo di sospensione)
    • la periodicità delle rate da versare (mensile, trimestrale, …), utilizzando allo scopo il menu a tendina del programma
    • le spese di pagamento di ciascuna rata, che sono anch’esse considerate dal software
    • la data della prima rata in scadenza, successiva alla modifica dei parametri (ristrutturazione)
    • l’importo della prima rata in scadenza, così da considerare eventualmente un primo intervallo (dalla data di valutazione/confronto alla prima scadenza) non coincidente con l’ordinaria periodicità del nuovo prestito
    • il numero di rate future da pagare (cioè, di fatto, la durata del prestito modificato)

Immessi i valori, il programma fornisce in automatico alcuni importanti dati come il tasso nominale del prestito originario e quello effettivo del prestito modificato, nonché l’importo della nuova rata periodica determinato partendo dal tasso inserito.

Ma soprattutto il programma calcola il valore attuale (NPV) dei 2 finanziamenti e la loro differenza percentuale, permettendo così di capire e quantificare il vantaggio o la perdita del nuovo prestito rispetto a quello precedente. Più precisamente, se il valore attuale del nuovo prestito modificato è inferiore al valore precedente, il debitore ci ha guadagnato, altrimenti ci ha rimesso. Ciò ovviamente in termini strettamente finanziari.

Valutazione quest’ultima facilitata dal giudizio testuale indicato nell’ultima riga del programma, che, a nostra insindacabile valutazione, esprime efficacemente l’esito finale del confronto tra i 2 mutui.

È appena il caso di osservare che il programma può essere utilizzato anche dalle banche per valutare i 2 finanziamenti ai fini della nuova definizione di default (DoD). Infatti tale novità normativa impone alle banche, nell’ambito del calcolo della c.d.  “riduzione dell’obbligazione finanziaria”, di classificare a deteriorato il debitore in performing che chiede una ristrutturazione del debito (o qualsiasi altra concessione) qualora sussista una situazione di difficoltà finanziaria del mutuatario e la differenza di VAN tra i due prestiti sia superiore all’1%.

Quest’ultima condizione è proprio il dato finale calcolato dal nostro programma, alla riga “Delta VAN”, e quindi la banca può considerare verificata la condizione del >1% quando il risultato elaborato dal software raggiunge detto valore ed il giudizio fornito dal programma è: “Il nuovo finanziamento è molto vantaggioso per il debitore”.

Per valutare il VAN (NPV) dei finanziamenti posti a confronto è possibile utilizzare il programma di seguito riportato, oppure, se volete, potete richiederci via mail il file excel con il software all’indirizzo info@studiamo.it, previa identificazione.

Ecco dunque il nostro programma di calcolo e raffronto del VAN (NPV) di due mutui.
Buon divertimento !!!
(Le date vanno digitate nel formato gg/mm/aaaa, ad es. 15/03/2022, ma in alcuni casi – dipendenti dal server di rete – il formato accettato è mm/gg/aaaa, cioè 03/15/2022. Lo stesso per la virgola prima degli importi con i centesimi di euro: si deve usare la virgola appunto, ad es. 105,24 ma in alcuni casi il server di rete accetta il punto per la parte non intera dell’importo, cioè 105.24)

Abbiamo messo tutto il nostro impegno nella realizzazione del programma e nella stesura dell’articolo, ma essi hanno esclusivamente finalità didattiche e pertanto non fate affidamento sui risultati del programma, né sulle informazioni contenute nel testo. Ci esoneriamo quindi da qualsiasi responsabilità per i danni derivanti dall’uso dei dati forniti.

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