Il condominio ha finalmente delle nuove regole. Con l’entrata in vigore della riforma del condominio sono infatti state riviste ed aggiornate le vecchie norme del codice civile, risalenti addirittura agli Anni ’40.
Le nuove disposizioni, recependo la giurisprudenza formatasi negli anni, sono ovviamente più attuali ed al passo con i tempi, disciplinando ad es. l’installazione di apparecchiature per la ricezione televisiva e di pannelli per la produzione di energia rinnovabile.
Esse prevedono pure la possibilità di modificare le tabelle millesimali, che in passato erano invece considerate qualcosa di scritto sulla pietra ed intoccabile. Adesso si possono modificare a maggioranza e quindi chiunque ne abbia interesse può chiedere di deliberare su una nuova tabella millesimale del condominio, che può essere realizzata usando il nostro programma gratuito.
Tuttavia l’aspetto forse più importante della riforma del condominio è la fissazione di nuove maggioranze per le delibere in assemblea, vista l’importanza che queste rivestono per i condòmini determinati a far approvare le decisioni di loro interesse. Pertanto dal momento di entrata in vigore nel 2013 della riforma del condominio non bisogna più tenere conto delle vecchie maggioranze.
Studiamo.it si è quindi impegnato nell’analisi delle nuove regole, allo scopo di fornire ai suoi tanti lettori una tabella sinottica delle maggioranze da raggiungere in assemblea, in prima e seconda convocazione, sia per la sua valida costituzione, sia per deliberare regolarmente sulle varie questioni riguardanti il condominio.
Questo impegno ad estrarre dalle nuove norme una sintesi delle maggioranze necessarie per le delibere condominiali è nato però anche e soprattutto dalle “baggianate” (per non dire di peggio) che abbiamo letto sull’argomento.
Le riviste specializzate ed i siti web che trattano di condomìni hanno fatto a gara nel riportare informazioni completamente sbagliate su delibere e maggioranze. Credeteci: in pochissimi hanno azzeccato tutte le maggioranze stabilite dalle nuove disposizioni.
Eppure la legge è scritta nero su bianco e quindi è sufficiente leggerla (e capirla) !
Ecco quindi da dove nasce il nostro impegno a dedurre dal testo di legge le maggioranze per le delibere nell’assemblea di condominio, le quali sono da adottare, lo ricordiamo, con una doppia maggioranza: numero delle persone e valore dei millesimi rappresentati (entrambi anche per delega).
La tabella con le maggioranze condominiali, frutto del nostro faticoso lavoro, è riportata qui di seguito, ma prima vogliamo ricordare ai lettori che se trovano dei presunti errori possono comunicarceli attraverso la funzione “Aggiungi un Commento” posta a fondo pagina: provvederemo a rispondere ed a giustificare quanto abbiamo scritto (sempre se non abbiamo sbagliato anche noi…).
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Quorum di valida costituzione dell’assemblea di condominio |
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Presenze necessarie per la valida costituzione dell’assemblea condominiale |
Prima convocazione |
Seconda convocazione |
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numero condòmini |
valore millesimi |
numero condòmini |
valore millesimi |
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maggioranza dei partecipanti al condominio |
2/3 del valore del condominio |
1/3 dei partecipanti al condominio |
1/3 del valore del condominio |
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Quorum deliberativo dell’assemblea di condominio |
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Tipo di delibera |
Prima convocazione |
Seconda convocazione |
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numero condòmini |
valore millesimi |
numero condòmini |
valore millesimi |
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Tutte le delibere tranne quelle indicate alle righe successive |
maggioranza degli intervenuti |
metà del valore del condominio |
maggioranza degli intervenuti |
1/3 del valore del condominio |
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Nomina dell’amministratore |
maggioranza degli intervenuti |
metà del valore del condominio |
(come in prima convocazione) |
(come in prima convocazione) |
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Revoca dell’amministratore |
maggioranza degli intervenuti (o la diversa maggioranza prevista nel regolamento di condominio) |
metà del valore del condominio (o la diversa maggioranza prevista nel regolamento di condominio) |
(come in prima convocazione) |
(come in prima convocazione) |
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Liti attive e passive |
maggioranza degli intervenuti |
metà del valore del condominio |
(come in prima convocazione) |
(come in prima convocazione) |
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Riparazioni straordinarie di notevole entità |
maggioranza degli intervenuti |
metà del valore del condominio |
(come in prima convocazione) |
(come in prima convocazione) |
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Cessazione delle attività dei condòmini che incidono sulle destinazioni d’uso delle parti comuni |
maggioranza degli intervenuti |
metà del valore del condominio |
(come in prima convocazione) |
(come in prima convocazione) |
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Innovazioni che hanno ad oggetto: – miglioramenti della sicurezza – eliminazioni di barriere architettoniche – contenimento del consumo energetico – realizzazione di parcheggi – produzione di energia mediante fonti rinnovabili – installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva (ad es. parabole satellitari) |
maggioranza degli intervenuti |
metà del valore del condominio |
(come in prima convocazione) |
(come in prima convocazione) |
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Installazione di impianti di videosorveglianza |
maggioranza degli intervenuti |
metà del valore del condominio |
(come in prima convocazione) |
(come in prima convocazione) |
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Innovazioni migliorative o che rendono più comodo l’uso delle parti comuni |
maggioranza degli intervenuti |
2/3 del valore del condominio |
(come in prima convocazione) |
(come in prima convocazione) |
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Fissazione di modalità e cautele agli interventi necessari alla modifica di parti comuni per salvaguardare la stabilità, la sicurezza ed il decoro dell’edificio |
maggioranza degli intervenuti |
2/3 del valore del condominio |
(come in prima convocazione) |
(come in prima convocazione) |
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Ripartizione dell’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni per l’installazione di impianti destinati alla produzione di energia rinnovabile |
maggioranza degli intervenuti |
2/3 del valore del condominio |
(come in prima convocazione) |
(come in prima convocazione) |
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Modifica della destinazione d’uso delle parti comuni |
4/5 dei partecipanti al condominio |
4/5 del valore del condominio |
(come in prima convocazione) |
(come in prima convocazione) |
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Divisione delle parti comuni che non ne renda più incomodo l’uso |
consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio |
consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio |
consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio |
consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio |
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Approvazione regolamento condominiale |
maggioranza degli intervenuti |
metà del valore del condominio |
(come in prima convocazione) |
(come in prima convocazione) |
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Nomina di un revisore per verificare la contabilità del condominio |
maggioranza degli intervenuti |
metà del valore del condominio |
(come in prima convocazione) |
(come in prima convocazione) |
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Modifica tabelle millesimali in caso di: – errore di calcolo – alterazione per più di 1/5 del valore proporzionale della proprietà anche di un solo condòmino in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superfici o variazione delle unità immobiliari |
maggioranza degli intervenuti |
metà del valore del condominio |
(come in prima convocazione) |
(come in prima convocazione) |
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Modifica tabelle millesimali in tutti i casi diversi da quelli della riga precedente |
consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio |
consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio |
consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio |
consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio |
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Creazione sito internet del condominio |
maggioranza degli intervenuti |
metà del valore del condominio |
(come in prima convocazione) |
(come in prima convocazione) |
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Proposta di mediazione nelle controversie ed attribuzione della legittimazione all’amministratore |
maggioranza degli intervenuti |
metà del valore del condominio |
(come in prima convocazione) |
(come in prima convocazione) |
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Adeguamento di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva già esistenti alla data di |
maggioranza degli intervenuti |
metà del valore del condominio |
maggioranza degli intervenuti |
1/3 del valore del condominio |
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Interventi volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione di fonti di energia |
maggioranza degli intervenuti |
1/3 del valore del condominio |
(come in prima convocazione) |
(come in prima convocazione) |
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Innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, |
maggioranza degli intervenuti |
metà del valore del condominio |
(come in prima convocazione) |
(come in prima convocazione) |
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Scioglimento del condominio al fine della costituzione di condomini separati da parte dei comproprietari |
maggioranza degli intervenuti |
metà del valore del condominio |
(come in prima convocazione) |
(come in prima convocazione) |
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Scioglimento del condominio al fine della costituzione di condomini separati da parte dei comproprietari, nel caso siano necessarie modifiche allo stato delle cose o diversa sistemazione dei locali |
maggioranza degli intervenuti |
2/3 del valore del condominio |
(come in prima convocazione) |
(come in prima convocazione) |
Ma siete storditi? Cosa continuate a fare domande quando è stato detto che non si fa consulenza in questa sede?
Dovendo rifare le facciate del condominio, con cappotto e piastelle al posto dell’intonaco, quale maggioranza necessita per deliberare. Può essere una innovazione voluttuaria? Grazie
Salve per una delibera ordinaria vanno calcolati anche i millesimi dei box ?
Quale è la maggioranza che serve per chiudere il riscaldamento centralizzato di un condominio? é vero che serve l’unanimità dei condomini? Potete indicarlo a chiari lettere sulla tabella delle delibere. Grazie
Il proprietario di un immobile del condominio è proprietario anche della parte di area adiacente a tutti i garage degli altri condomini, in poche parole lui dice che noi abbiamo solo il diritto di passaggio per mettere la macchina nel garage e non possiamo sostare fuori davanti al nostro box. In tal proposito voglio sapere se questo influisce sui millesimi di proprietà e se bisogna rifare la tabella dei millessimi. Vi ringrazio anticipatamente.
Ho rilevato un ristorante in uno spazio di proprieta ma nel regolamento condominiale vi è scritto : ” la destinazione dei locali e degli appartamenti del condominio ad uso diverso da quello di abitazione o delle attivita consentite dovra essere preventivamente autorizzata dall’assemblea dei condomini con il voto favorevole di almeno due terzi della proprieta del condominio ” ” è comunque fatto divieto ai condomini o agli eventuali inquilini di questi di adibire i locali ad uffici di qualsiasi specie , ad uffici pubblici od ambulatori , pensioni o MENSE , scuole di canto , musica o ballo ” x info : nello stesso stabile vi è in un altra unita immobiliare un ristorante da quando è nato il palazzo ora alcuni condomini si appellano all’articolo sopra descritto minacciando azioni !!! che maggioranze avrei bisogno secondo il nuovo regolamento per stare tranquillo ? grazie per la risposta e buona giornata
Avvisiamo ancora una volta tutti coloro che chiedono informazioni personalizzate: Studiamo.it NON FORNISCE CONSULENZE. Chi è interessato ad avere informazioni sulla propria situazione può rivolgersi, se lo vuole, al sito http://www.consulenzeprofessionali.jimdo.com
Buongiorno alcuni condomini si sono lamentati del fatto che la caldaia produce un rumore fastidioso nelle ore notturne in alcuni apartamenti. dopo verifiche del perito si è constatato che questi rumori ci sono ma che rientrano nel range previsto per legge. alcuni di essi hanno proposto in assemblea di spegnere la caldaia centralizzata nelle ore che vanno dalle 22.00 alle 7.00 con il conseguente ammanco del riscaldamento e di acqua calda in questa fascia oraria. vi i chiedo se per legge possono deliberare tale decisione e nel caso quale maggioranza è necessaria. grazie
Se per la costituzione delll’assemblea in seconda convocazione occorre 1/3 ed 1/3 quanti millesimi occorrono per approvare il consuntivo se per il combinato disposto l’art. 1135 co. 3 e art. 1136 2 co. occorrono 500′ millesimi e meta’ presenze vorrei capire quali millesimi occorrono, perché il codice parla di costituzione assemblea basta 1/3 ed 1/3 ma per l’approvazione del consuntivo ……….????? grazie
Modifica tabelle millesimali in caso di errore di calcolo: Rientra in questa casistica anche l’assenza nelle tabelle di un coefficiente di esposizione per ” Vista mare” in una località di vacanze marine ove il costo di un immobile è fortemente condizionato dalla “vista mare” ?.
Condominio di 4 unità immobiliari con 4 proprietà; tutti parenti (….) divise in “2 coalizioni”…uno dei condomini della coalizione che ha una manciata di millesimi in più, ha aperto una nuova finestra su una facciata del condominio, contro la volontà dei due condomini che hanno minori millesimi; volevo avere conferma che la maggioranza minima che non raggiunge i 2/3 giustificherebbe questa decisione…grazie
Il condominio ha un impinanto centralizzato di riscaldamento a gasolio. L’assemblea ha deliberato a maggioranza, con due voti contrari, l”esecuzione e la spesa per i lavori di collegamento alla rete del gas metano e la predisposizione delle singole cassette e della tubazione esterna per raggiungere i singoli appartamenti per coloro che vogliano fruire del gas. Questa decisione richiedeva l’unanimità?
Nel caso di due maggioranze contrapposte, (un partecipante possiede più unità per oltre 700/1000) esistono sentenze che fanno prevalere una delle due o in mancanza si blocca il funzionamento dell’organo assembleare e si reve ricorrere in giudizio?
Rifacimento facciata…seconda convocazione…quanti mill x approvare il si??
Avvisiamo ancora una volta tutti coloro che chiedono informazioni personalizzate: Studiamo.it NON FORNISCE CONSULENZE. Chi è interessato ad avere informazioni sulla propria situazione può rivolgersi, se lo vuole, al sito http://www.consulenzeprofessionali.jimdo.com
Salve nella vostra tabella sono riportati i quorum per l’approvazione del regolamento condiminiale, volevo sapere se questi quorum valgono anche per le modifiche del regolamento condominiale in particolare per le modifiche del regolamento assembleare. Grazie
Quale locale è ritenuto idoneo per le assemblee condominiali. L’appartamento di un condomino è idoneo? grazie
Sono un condomino e vorrei staccarmi dal gas centralizzato e usare la bombola, è possibile. Grazie
Avvisiamo ancora una volta tutti coloro che chiedono informazioni personalizzate: Studiamo.it NON FORNISCE CONSULENZE. Chi è interessato ad avere informazioni sulla propria situazione può rivolgersi, se lo vuole, al sito http://www.consulenzeprofessionali.jimdo.com
PER LA VARIAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI : IL CONDOMIO E’ POSTO PER META’ SOPRA DEI NEGOZI. lA MANSARDA CON LASTRICO SOLARE HA SOPRAELEVATO E FATTO IL CONDONO EDILIZIO A SUO TEMPO. ORA VUOLE FARE UN NUOVO CALCOLO DELLE TABELLE, MA ESCLUDE ( SE NON TRAMITE PLANIMETRIE COMUNALI) LA VERIFICA DEI NEGOZI ( CHE HANNO TUTTI UN’ALTEZZA DI 320 CM QUINDI PIU’ ALTA DEGLI APPARTAMENTI) TUTTI NESSUNO ESCLUSO HANNO LE CALDAIE DI PROPRIETA'( NEGOZI E CONDOMINIO) . iNOLTRE OLTRE AD ESCLUDERE I NEGOZI NELLE VERIFICHE E DI RICALCOLARE I MILLESIMI SOLO TRAMITE PLANIMETRIE, HANNO ANCHE DECISO DI NON RICALCOLARE PER NIENTE I BOX (UNA PARTE E’ DEI CONDOMINI E UNA PARTE DI PRIVATI ESTERNI ) CHE SONO SOTTOTERRA A LIVELLO DEL GIARDINO . CONDOMIALE E QUESTO MI PARE SCORRETTO. iMPONENDO COME PERMETTE LORO LA LEGGE DOVREBBERO PER FORZA INCLUDERE I BOX ? POSSONO CALCOLARE I NEGOZI SENZA VERIFICARE LA PARTE CALPESTABILE REALE MA SOLO TRAMITE PLANIMETRIA COMUNALE?? iN CASO DI CONTESTAZIONE BISOGNA RIVOLGERSI SOLO AD UN TRIBUNALE PER INFICIARE UNA DELIBERA SIFATTA ??? GRAZIE
Avviso per tutti coloro che chiedono informazioni personalizzate: Studiamo.it NON FORNISCE CONSULENZE. Chi è interessato ad avere informazioni sulla propria situazione può rivolgersi, se lo vuole, al sito http://www.consulenzeprofessionali.jimdo.com
Qual e’ il quorum per revocare una delibera all’unanimità di 1000 millesimi che attribuisce in uso perpetuo una parte comune a determinati condomini(nello specifico sottotetto diviso in vani di diverse metrature)? Avendo tale delibera valore di accordo tra le parti anche se non ha rilevanza nei confronti dei terzi. Grazie
Nella prossima riunione condominiale si discutera’ la richiesta del condomino che abita opra di me di unificare i balconi quale quorum e’ necessario per la discussione e approvazione e come posso oppormi per evitare tale approvazione
Ciao secondo le nuove nome 2012 sono modificabili i regolamenti contrattuali e realtive tabelle millesimali ? se si con quali maggioranze assembleari necessarie ? Grazie
Salve, nella conferma dell’amministratore ho riportato 520 millesimi favorevoli contro 320 contrari. Il problema è la doppia maggioranza in quanto i condomini presenti erano 8 e hanno votato 4 contro 4. Quindi cosa succede? Non è valida e come fare ? E’ impugnabile? Grazie
SE HO 6 CONDOMINI LA MAGGIORANZA DEGLI INTERVENUTI è 4? (IO HO 3 CONTRO 3??)
No, è 3 e mezzo: taglia a metà un condomino e chiedi ad ogni metà di esprimere il suo voto.
Quando si ha la maggioranza delle teste ma non dei millessimi cosa succede?
Abbiamo verificato e Diego ha ragione. Pertanto abbiamo corretto la riga con la delibera incriminata. Grazie Diego per la tua accurata precisazione.
Nella Vs. Tabella delle Maggioranze si dice che sia in prima che in seconda convocazione per l”Approvazione rendiconto condominiale”, vi deve essere “la maggioranza degli intervenuti e metà del valore del condominio”. Penso che questa maggioranza si riferisca solo alla “Nomina di un revisore che verifichi la contabilità del condominio” e non all’Approvazione del Rendiconto di spesa, ossia del “Bilancio Consuntivo”, che così come il “Bilancio preventivo, per la sua approvazione deve ottenere: In Prima Convocazione “La maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio” , ma in Seconda convocazione è sufficiente, come prima. “1/3 dei condomini e almeno 1/3 del valore”
La vendita di un’area destinata a sottotetti( c’è la possibilità di costruire ulteriori appartamenti) è considerata una modifica alle parti comuni?