Con la cedolare secca al 10% per il canone concordato il proprietario di un’abitazione ha ora una straordinaria convenienza ad affittare – con regolare contratto (alla luce del sole) – il suo immobile, perché gode di una tassazione veramente di favore: appunto del 10% del reddito (canone) percepito dall’affittuario, cioè su un canone per es. di mille euro ne paga solo 100 di imposte.

Questa tassazione agevolata sussiste però se il proprietario rispetta due requisiti:

1. sceglie di essere tassato mediante la cedolare secca, al posto della vecchia e (più) cara Irpef
2. utilizza come contratto di locazione quello cosiddetto a “canone concordato”, basato sulle particolari condizioni – ivi compreso l’importo del canone – fissate per ciascun Comune da apposito Accordo territoriale, stipulato tra le associazioni dei proprietari immobiliari da una parte ed i rappresentanti degli inquilini dall’altra

Se il proprietario dell’alloggio da dare in affitto sceglie solo la cedolare secca, preferendo stipulare con il suo affittuario un normale contratto di locazione (c.d. a “canone libero”), per avere un canone più alto di quello notoriamente più contenuto stabilito dall’Accordo territoriale del Comune ove è ubicato l’immobile, la tassazione è sempre di favore ma sale al 21%.

Comunque, anche in quest’ultimo caso del contratto libero, sempre con un grande risparmio d’imposta, soprattutto adesso che – in alternativa alla cedolare secca – l’Irpef colpisce i redditi da locazione non più con il previo abbattimento del 15%, ma solo del 5%, ed inoltre con le sue aliquote progressive generalmente superiori (ed di molto) a quelle della cedolare secca.

Quello che ci siamo proposti nel presente articolo è di confrontare le due possibilità di cedolare secca (sui contratti liberi e sui canoni concordati), per calcolare qual è il canone che, come proprietari-locatori, ci conviene fissare per avere un vantaggio finanziario.

In altre parole abbiamo confrontato i 2 tipi di contratto (canone libero e canone concordato), nel presupposto di essere tassati con la cedolare secca, al fine di calcolare quanto deve essere l’importo del canone libero – dato un certo canone concordato – per avere un reddito disponibile (al netto cioè delle imposte) maggiore di quello che avremmo con il canone concordato. E viceversa: quanto deve essere alto il canone concordato – dato un certo canone libero – per guadagnare di più rispetto a quest’ultimo?

Diciamo subito che le formule sono le seguenti.

Se il confronto lo facciamo avendo come dato di paragone il canone concordato, dobbiamo applicare la formula appresso indicata per avere il canone libero minimo che ci assicurerebbe un guadagno dall’affitto:

Canone concordato > Canone libero x 0,8777

Esempio

Se ci propongono un canone libero di 1.000 euro, per avere un guadagno maggiore dobbiamo chiedere un canone concordato maggiore di 878 euro (1.000 x 0,87). Infatti di 1.000 euro di canone libero ci rimarrebbero in mano (tolta la cedolare) € 790, mentre con un canone concordato ad es. di € 900, ci resterebbero, detratte le imposte, 810 euro: ben 20 euro di più al mese, nonostante la fissazione al conduttore di un canone inferiore.

Viceversa, se il confronto lo facciamo avendo come dato di paragone il canone libero, dobbiamo applicare la formula di seguito indicata per avere il canone concordato minimo che ci assicurerebbe un guadagno dall’affitto:

Canone libero > Canone concordato / 0,8777

Esempio

Se ci propongono un canone concordato di 1.000 euro, per avere un guadagno maggiore dobbiamo chiedere un canone libero maggiore di 1.139 euro (1.000 / 0,87). Infatti di 1.000 euro di canone concordato ci rimarrebbero in mano (tolta la cedolare) € 900, ovvero la stessa somma che ci resterebbe, dopo le tasse, se chiedessimo all’inquilino un affitto mensile di euro 1.139, cioè un affitto più gravoso di ben 139 euro al mese rispetto a quello che potremmo riconoscergli applicando il contratto a canone concordato (ovviamente laddove possibile).

Per concludere riteniamo di fare cosa gradita a tutti pubblicando la seguente tabella in cui sono indicati, a fronte di diversi canoni liberi, i canoni concordati minimi che è possibile chiedere agli affittuari per avere un maggior guadagno rispetto al contratto libero ordinario (la somma che rimane dopo l’applicazione della cedolare secca è riportata nell’ultima colonna).

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