La sospensione degli sfratti

Prima della battuta d’arresto sulla politica estera l’Esecutivo ha fatto approvare dai due rami del Parlamento un importante intervento per la riduzione del disagio abitativo, la legge n. 9 dell’8 febbraio 2007, dopo che un primo tentativo in questa direzione era già stato effettuato in ottobre, mediante un decreto legge successivamente decaduto per mancata conversione. La legge, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 37 del 14 febbraio scorso, riguarda gli individui appartenenti a particolari categorie sociali, destinatari, in quanto conduttori d’immobili ad uso abitativo, di provvedimenti di rilascio degli stessi per finita locazione.

La nuova disciplina infatti sospende per otto mesi dalla sua entrata in vigore (il 15 febbraio c.a. e quindi fino al 15 ottobre 2007) le esecuzioni di questi provvedimenti di rilascio, a condizione che i conduttori abbiano, nel proprio nucleo familiare, almeno una delle seguenti condizioni:

• un reddito complessivo familiare inferiore a € 27.000;

• figli fiscalmente a carico;
• malati terminali o portatori di handicap con invalidità superiore al 66%;
• persone con più di 65 anni di età (o lo siano gli stessi conduttori).

La sussistenza dei requisiti elencati, necessari per la sospensione di otto mesi delle procedure esecutive, può essere autocertificata dal conduttore. Essa deve essere comunicata al locatore, il quale può così contestare l’effettiva sussistenza dei requisiti dichiarati.

Esiste anche un limite geografico per l’efficacia della legge, che si applica nei capoluoghi di provincia, nei comuni con essi confinanti aventi una popolazione superiore a 10.000 abitanti ed in quelli cosiddetti “ad alta tensione abitativa” (secondo l’elenco contenuto nella delibera del CIPE del 13 novembre 2003, n. 871/03, pubblicata in G.U. 18 febbraio 2004, n. 40).

Il conduttore deve corrispondere al locatore per tutta la durata della sospensione un canone maggiorato del 20% (legge 9/12/98, n. 431) ed è prevista la decadenza dal beneficio della sospensione dell’esecuzione qualora il canone così maggiorato non venga pagato nei termini indicati dalla l. 27 luglio 1978, n. 392.

Quando il locatore rientra nella categoria dei cosiddetti “grandi proprietari” (d.lgs. 16 febbraio 1996, n. 104 e l. 23 dicembre 1996, n. 662), quali sono ad es. le compagnie di assicurazione, gli istituti bancari, le casse di previdenza e le società di gestione di patrimoni immobiliari, il termine di sospensione a favore del conduttore è più lungo ed è fissato in 18 mesi, sempre a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge sulla riduzione del disagio abitativo (il 15 febbraio c.a.).

I proprietari degli immobili interessati dalla sospensione beneficiano, oltre che della maggiorazione del canone, anche di alcuni vantaggi fiscali:

• il reddito dei fabbricati non concorre alla formazione del reddito ai fini IRPEF per tutta la durata del periodo di sospensione legale dell’esecuzione;
• eventuali esenzioni o riduzioni dall’applicazione dell’ICI, nel caso queste siano previste dai comuni ove sono ubicati gli immobili.

E’ bene precisare, infine, che la sospensione non opera nei casi in cui il locatore dimostri di trovarsi “nelle condizioni di necessità sopraggiunta dell’abitazione” (art. 1, co. 6, legge n. 9/07) oppure nelle stesse condizioni richieste per l’attivazione della proroga, ovvero di possedere almeno uno dei requisiti indicati sopra.