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Il Governo ha buttato giù un bell’asso sul tavolo del mercato degli affitti: ha fissato un’aliquota di tassazione (cosiddetta “cedolare secca”) straordinariamente conveniente per chi affitta un immobile ad uso abitativo mediante il contratto a “canone concordato”.
L’aliquota agevolata (del 10%) sui canoni incassati è infatti un incentivo decisamente allettante per tutti i proprietari che intendono dare in locazione i propri locali.
L’unico requisito da rispettare è quello di stipulare con l’affittuario un contratto di locazione particolare, che prende il nome di contratto a canone concordato o semplicemente contratto concordato (o concertato).
Questi tipi di contratti presuppongono l’esistenza di accordi territoriali nell’ambito dei Comuni ove sono ubicati gli immobili da affittare. In tali Accordi sono fissate le condizioni sulla base delle quali calcolare il canone – detto “concordato” – tra proprietario e conduttore, che in genere è molto più basso del normale canone di mercato e quindi più favorevole all’affittuario.
Per il proprietario dell’alloggio la contropartita per un canone così basso rispetto a quello di mercato (detto “libero”, perché liberamente fissato dalle parti senza far riferimento agli Accordi) è appunto la tassazione di favore al 10%.
Tutto sarebbe pertanto bello, sia per il proprietario (che ci guadagna sulle imposte), sia per l’affittuario (che paga di meno), se non fosse che gli Accordi territoriali – che dovrebbero regolare i singoli contratti di locazione – sono pochi, vecchi e complicati.
Sono pochi e vecchi perché non tutti i Comuni li hanno favoriti e posti in essere, ma per tale anomalia c’è fortunatamente un rimedio: nel Comune ove l’Accordo non c’è, si può far riferimento all’Accordo di un Comune vicino avente le medesime caratteristiche demografiche, mentre se l’Accordo è stato sottoscritto ma è vecchio, si possono aggiornare le fasce di canone ivi previste mediante il coefficiente di rivalutazione Istat.
Rimane tuttavia il problema della complessità degli Accordi, che non favorisce certo il loro uso nelle trattative e nei rapporti tra inquilino e proprietario.
A tale problema della complessità sopperisce però il nostro sito, Studiamo.it: in questa stessa pagina trovate infatti un semplice programma che permette di calcolare facilmente il canone da applicare al singolo contratto di affitto (o di locazione).
Prima di fornirvi le istruzioni del programma è comunque importante precisare che il programma presenta delle condizioni standard, di esempio, riguardanti la fissazione delle fasce di canone ed il calcolo della superficie, passaggi necessari per arrivare al canone effettivo da inserire nel contratto.
Purtroppo ogni Accordo territoriale ha le sue condizioni, che possono differire anche di molto da quelle standard da noi utilizzate nel programma.
Il programma è molto facile da usare, perché i dati da inserire nelle celle bianche (le uniche non bloccate) sono suddivisi in 4 fasi:
- in questa fase sono da inserire i valori delle fasce di canone concordato previste nell’Accordo territoriale, con alcuni altri dati specifici come la durata del contratto e, soprattutto, l’eventuale coefficiente di rivalutazione Istat
- in quest’altra fase sono da valorizzare, mediante click sulle opzioni negli appositi menu a tendina, le celle in cui si chiede la presenza o meno di alcune caratteristiche dell’immobile oggetto di locazione (il numero di tali elementi determina la fascia di canone da applicare)
- nella fase di quantificazione della superficie sono da inserire le aree in metri quadrati richieste dal programma per definire il canone concordato finale
- in quest’ultima fase non è da digitare niente, perché ci sono i risultati elaborati in automatico dal programma, ed in particolare:
- il canone concordato mensile definitivo, nei suoi limiti di minimo e massimo (entro cui le parti dovranno decidere), comprensivo del calcolo di una certa tolleranza in più ed in meno
- il reddito netto che rimane al proprietario, una volta pagata la cedolare secca
- il miglior prezzo possibile in base ai dati inseriti, sia per il proprietario, sia per il conduttore
- il canone libero minimo che il proprietario dovrebbe chiedere (ed ottenere) per avere un reddito disponibile – al netto delle imposte – maggiore di quello che ricaverebbe dalla fissazione di un canone concordato
Attenzione: utilizzate la virgola e non il punto per digitare gli importi con decimali.
Fatto tutto ciò occorre compilare il contratto, sempre sulla base delle indicazioni contenute negli Accordi territoriali.
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1) Conviene affittare a canone libero o a canone concordato?
2) Affittare a canone concordato: uno straordinario risparmio sulle imposte
Abbiamo messo tutto il nostro impegno nella realizzazione del programma che vi forniamo gratuitamente in questa pagina, ma esso è comunque un esempio dei calcoli da fare, frutto del mero esercizio didattico dell’autore e quindi non fate affidamento sui suoi risultati, soprattutto in una materia così incerta come quella trattata. Ci esoneriamo pertanto da qualsiasi responsabilità per i danni che potrebbero derivare dall’uso del programma.
grazie
Come posso effettuare il calcolo con l’accordo territoriale di reggio Emilia?
Scusatemi come proprietario non provo questo entusiasmo per i vantaggi per il contratto concordato perche’ pagare la cedolare secca 10% viene completamente limitato dal fatto di ulteriore burocrazia, quindi costi, il Comune ti impone canoni che sono ridicolosamente bassi. Cosi’ io che ho un appartamento a Firenze devo chiedere un massimo di 600 euro per 90 metri quadrati, ma le tasse e balzelli aumentano sempre
Dipende dalla zona in cui si trova la sua casa. In realtà io credo che il canone concordato sia molto conveniente. Intanto se la sua casa è di 90 metri e in città, a Firenze, dubito che il calcolo venga 600 euro ma perlomeno 700. Poi il canone dipende da tanti fattori che possono aumentarlo. Per es. il 15% in più se ammobiliato, il 4% in più se lo affitta per 4 anni etc. Per ciò che riguarda i vantaggi. Paga una cedolare del 10% e non del 20% su un imponibile non del 90% dell’affitto ma su un importo ridotto che corrisponde a circa il 60% dell’affitto, non paga le tasse di registro del contratto del 2%, paga l’IMU allo 0,57% anzichè a 1,06%. Io penso che lei debba informarsi magari rivolgendosi a un’associazione di proprietari che potranno seguirla e consigliarla al meglio. A Firenze ce ne sono diverse.
Vorrei fare una correzione a quanto detto: la riduzione dell’imponibile fino a circa il 60% riguarda il caso di scelta della tassazione ordinaria e non quella a cedolare secca, pertanto l’imponibile a cedolare secca è ridotto, a quanto letto in giro su internet, del 5%
Salve, il programma è molto semplice da utilizzare ma vorrei sapere come si calcola la percentuale di rivalutazione Istat . Grazie in anticipo per l’attenzione.
E’ tutto scritto nel testo dell’articolo ed il programma da utilizzare è quello dell’Istat posto prima del ns. programma di calcolo del canone concordato.
In particolare indicare come periodo quello che va “dal mese successivo l’Accordo territoriale al mese precedente la locazione” ed inserire 100 quale somma da rivalutare: dopo la pressione del tasto calcola basta digitare il coefficiente elaborato nell’apposita cella del programma.
Grazie
Buona sera,
nella “Percentuale di rivalutazione ISTAT, dal mese successivo l’Accordo territoriale al mese precendente la locazione” cosa inserite? io non capisco proprio questo passaggio….
devo scrivere un contratto che ha valenza dal 1/12/2017.
Grazie mille
veramente ottimoo! solo un dubbio, quando dice “durata del contratto in anni” cosa bisogna mettere? io dovrei fare il 3+2, quindi nella tendina devo mettere “fino a 3” oppure “5” che sarebbe il totale di 3+2?
grazie
ottimo !!!!!
Grazie gino
ottimo lavoro
Desidero saper se, ai fini delle agevolazioni fiscali, in caso di contratto a canone agevolato che rispetti tutti i parametri previsti dall’accordo territoriale, e con l’accordo delle parti, è obbligatoria la terza firma o se ne può fare a meno.
In caso di non prevederla essendo facoltativa, l’Agenzia Entrate riconosce o no le agevolazioni previste?
E” POSSIBILE STIPULARE UN CONTRATTO A CANONE CONCORDATO DI UN IMMOBILE AMMOBILIATO’? GRAZIE
Scusate ma i parametri per stabilire in che fascia ricade il mio immobile (tipo A,B,C) sono gli stessi su tutto il territorio nazionale giusto? Perchè secondo gli accordi territoriali depositati presso il comune di Firenze avere l’impianto di condizionamento è fra i requisiti fondamentali per aver un immobile di tipo A o Superiore secondo la vostra dicitura, mentre invece nel programmino per il calcolo aggiungere o meno l’impianto di condizionamento non fa variare la fascia nella quale ricade il mio immobile.
Questo programmino è ugualmente valido su tutto il territorio nazionale giusto?
Grazie per la disponibilità.
L’articolo va letto tutto (e bene), altrimenti si rischia di prendere decisioni sbagliate.
Soprattutto vanno lette le indicazioni evidenziate in neretto, le quali dicono testualmente che “Purtroppo ogni Accordo territoriale ha le sue condizioni, che possono differire anche di molto da quelle standard da noi utilizzate nel programma”.
Ciao
BEL LAVORO grazie e complimenti
Grazie per l’utile programma.
Per un corretto confronto tra le tipologie di contratto occorrerebbe introdurre le nuove agevolazioni previste sui contratti in concordato in merito all’IMU.
Le nuove agevolazioni sui contratti in concordato per l’IMU sono state già analizzate da Studiamo: le trovi al link “Affittare a canone concordato: uno straordinario risparmio sulle imposte”, posto subito prima del programma di questa stessa pagina.
Ciao
ok per la disponibilità
Facile e veloce, non sarà a livello professionale ma per noi utenti normali è veramente forte. Grazie
Uno strumento utilissimo! Complimenti! Grazie davvero!
Finalmente ho le idee più chiare. Sentiti ringraziamenti
grazie
Grazie!!!